Trong thực tiễn giao dịch dân sự và thương mại, tài sản hình thành trong tương lai không chỉ là căn hộ, công trình xây dựng, máy móc hay hàng hóa… mà còn có giấy tờ – đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN).
Loại tài sản này ngày càng được giao dịch phổ biến, nhất là trong các trường hợp chuyển nhượng đất đang làm thủ tục cấp sổ, đổi sổ, cấp lại sổ, hoặc đất đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp thực tế. Tuy nhiên, đây lại là nhóm giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, bởi giấy tờ “sẽ hình thành” không phải lúc nào cũng được pháp luật công nhận.
Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ: khái niệm, căn cứ, điều kiện giao dịch, các trường hợp được – không được giao dịch, rủi ro, quy trình và khuyến nghị.
1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai và áp dụng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định chung của Bộ luật Dân sự, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
-
Tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch;
-
Tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu/quyền sử dụng chỉ được xác lập trong tương lai.
Với loại tài sản này, chủ thể giao dịch chưa có đầy đủ quyền đối với tài sản tại thời điểm ký hợp đồng nhưng pháp luật vẫn cho phép giao dịch nếu đáp ứng điều kiện bảo đảm tính hợp pháp và hạn chế rủi ro.
1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là tài sản hình thành trong tương lai?
GCNQSDĐ là giấy tờ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong nhiều trường hợp, GCN chưa được cơ quan nhà nước cấp nhưng đủ điều kiện để cấp, ví dụ:
-
Đã mua đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục cấp sổ;
-
Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã đo đạc nhưng hồ sơ đang chờ giải quyết;
-
Dự án đã nghiệm thu hạ tầng nhưng đang chờ cấp GCN cho từng lô, từng nền.
Trong các tình huống này, GCNQSDĐ chính là tài sản hình thành trong tương lai vì quyền sử dụng đất hợp pháp chỉ được công nhận sau khi GCN được cấp.
2. Khi nào được phép giao dịch tài sản là GCNQSDĐ hình thành trong tương lai?
2.1. Khi tài sản (quyền sử dụng đất) đã đủ điều kiện cấp GCN
Việc giao dịch chỉ hợp pháp nếu thửa đất đã:
-
Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất;
-
Không tranh chấp;
-
Không bị kê biên bảo đảm thi hành án;
-
Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Tức là đất phải “đủ điều kiện cấp sổ”, dù sổ chưa được cấp tại thời điểm ký hợp đồng.
Điều này nhằm đảm bảo bên nhận chuyển nhượng có cơ sở để hoàn tất hồ sơ sau này.
2.2. Khi pháp luật cho phép giao dịch thông qua hợp đồng có điều kiện
Các bên có thể ký:
-
Hợp đồng đặt cọc;
-
Hợp đồng chuyển nhượng có điều kiện;
-
Hợp đồng hứa chuyển nhượng;
-
Hợp đồng công chứng treo (kèm cam kết giao GCN khi được cấp).
Khi GCN được cấp, hợp đồng sẽ được “kích hoạt” và sang tên.
3. Những điều kiện pháp luật bắt buộc khi giao dịch GCN hình thành trong tương lai
3.1. Người chuyển nhượng phải có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất
Mặc dù sổ chưa được cấp, người bán phải cung cấp hồ sơ thể hiện quyền với đất, như:
-
Hợp đồng chuyển nhượng trước đó;
-
Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính;
-
Quyết định giao/cho thuê đất;
-
Bản đồ, trích đo địa chính;
-
Văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp GCN;
-
Hồ sơ đã nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Nếu không có các tài liệu này, giao dịch không có cơ sở pháp lý và người mua gần như không thể sang tên.
3.2. Việc giao dịch phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp
Tùy từng trường hợp, giao dịch có thể là:
-
Văn bản đặt cọc (không bắt buộc công chứng nhưng nên công chứng để tránh rủi ro);
-
Hợp đồng hứa chuyển nhượng (nên công chứng);
-
Hợp đồng chuyển nhượng có điều kiện (bắt buộc công chứng khi đủ điều kiện chuyển nhượng).
Việc công chứng giúp hạn chế tranh chấp và tạo giá trị chứng cứ.
4. Đặc thù pháp lý của tài sản là GCNQSDĐ hình thành trong tương lai
4.1. Là tài sản chưa thể sang tên ngay
Vì GCN chưa được cấp, nên người mua không thể:
-
Đăng ký biến động;
-
Chuyển quyền sử dụng đất ngay lập tức;
-
Thế chấp thửa đất.
Quyền thực sự chỉ phát sinh khi GCN được cấp.
4.2. Có thể phát sinh rủi ro do phụ thuộc vào thủ tục hành chính
Thời gian cấp GCN phụ thuộc các yếu tố:
-
Thủ tục thẩm định hồ sơ;
-
Tình trạng pháp lý khu đất;
-
Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
-
Cập nhật biến động địa chính.
Nếu hồ sơ bị vướng (quy hoạch, tranh chấp, sai diện tích…), việc cấp sổ sẽ bị chậm hoặc bị từ chối, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua.
5. Rủi ro pháp lý lớn nhất khi giao dịch GCN hình thành trong tương lai
5.1. Người bán không có quyền hoặc bán đất đang tranh chấp
Nếu người bán chỉ đang “giữ giấy tờ” hoặc tự ý chuyển nhượng mà không được đồng sở hữu đồng ý, giao dịch có thể bị vô hiệu.
Người mua phải gánh hậu quả tài chính và thời gian kiện tụng.
5.2. Đất không đủ điều kiện cấp GCN
Rất nhiều trường hợp thị trường đang gặp phải:
-
Đất nằm trong quy hoạch;
-
Đất nông nghiệp tự phân lô bán nền;
-
Đất chưa chuyển mục đích;
-
Đất lấn chiếm;
-
Đất chưa có giấy tờ nguồn gốc.
Nếu đất không đủ điều kiện cấp GCN, người mua không thể sở hữu đất dù đã trả tiền.
5.3. Bên bán chậm hoặc không nộp hồ sơ cấp GCN
Một số trường hợp bên bán cố tình kéo dài thời gian hoặc không hợp tác, khiến hồ sơ không được nộp hoặc hoàn thiện.
Điều này khiến việc cấp GCN bị đình trệ, người mua mất khả năng sang tên.
6. Quy trình giao dịch tài sản hình thành trong tương lai là GCNQSDĐ
6.1. Kiểm tra pháp lý của thửa đất trước khi ký hợp đồng
Người mua cần yêu cầu:
-
Toàn bộ hồ sơ pháp lý về nguồn gốc đất;
-
Tờ trình, biên nhận hồ sơ cấp GCN;
-
Xác nhận tình trạng quy hoạch;
-
Kiểm tra thực địa;
-
Kiểm tra xem đất có tranh chấp, bị thế chấp hay bị hạn chế quyền không.
Bước này là quan trọng nhất để hạn chế rủi ro.
6.2. Ký hợp đồng đặt cọc hoặc hứa chuyển nhượng
Tùy mức độ hoàn thiện của hồ sơ, các bên lựa chọn loại hợp đồng phù hợp.
Hợp đồng cần ghi rõ:
-
Thời hạn cấp GCN;
-
Trách nhiệm nộp hồ sơ cấp sổ;
-
Nghĩa vụ tài chính;
-
Chế tài nếu vi phạm cam kết;
-
Thời điểm giao sổ và sang tên.
Nội dung càng rõ ràng thì càng dễ bảo vệ quyền lợi.
6.3. Bên bán nộp hồ sơ cấp GCN tại cơ quan có thẩm quyền
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xử lý hồ sơ theo quy trình:
-
Thẩm tra;
-
Đo đạc;
-
Xác định nghĩa vụ tài chính;
-
Ký cấp GCN.
Người mua có thể yêu cầu tham gia theo dõi hồ sơ để đảm bảo tiến độ.
6.4. Nhận GCN và thực hiện sang tên
Khi GCN được cấp lần đầu, việc sang tên mới được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng chính thức (ví dụ: hợp đồng công chứng hoàn chỉnh).
Đây là thời điểm người mua chính thức được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất.
7. Lời khuyên của luật sư khi giao dịch GCN hình thành trong tương lai
7.1. Không giao dịch nếu đất chưa rõ nguồn gốc hoặc không có khả năng cấp sổ
Nếu hồ sơ pháp lý không đầy đủ, rủi ro mất trắng rất cao.
Ưu tiên những trường hợp đã có biên nhận nộp hồ sơ hoặc văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp GCN.
7.2. Luôn công chứng hợp đồng và yêu cầu điều khoản ràng buộc trách nhiệm
Các điều khoản bắt buộc nên có:
-
Phạt vi phạm;
-
Bồi thường thiệt hại;
-
Thời hạn cố định để cấp sổ;
-
Nghĩa vụ cung cấp hồ sơ pháp lý gốc;
-
Trách nhiệm nếu bị từ chối cấp GCN.
Hợp đồng càng chặt chẽ, khả năng bảo vệ quyền lợi càng cao.
Kết luận
Tài sản hình thành trong tương lai là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể giao dịch, nhưng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật và cần đánh giá kỹ rủi ro.
Thực tế hiện nay, rất nhiều tranh chấp phát sinh từ việc mua bán đất chưa có sổ do hồ sơ pháp lý không rõ ràng hoặc thỏa thuận không chặt chẽ. Vì vậy, trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến loại tài sản này, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư chuyên về đất đai để đảm bảo an toàn pháp lý.
Xem thêm: https://htllaw.com.vn/rui-ro-khi-chuyen-nhuong-qsdd-qua-hop-dong-uy-quyen
