Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức Hợp đồng uỷ quyền
Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, pháp luật về đất đai chưa quy định khái niệm cụ thể chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên dựa theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai, có thể hiểu một cách chung nhất “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên.
Theo quy định tại điểm a Khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024: ; Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân; Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức Hợp đồng uỷ quyền
Thứ nhất: Việc chuyển nhượng là không có hiệu lực
Dù chuyển toàn bộ quyền sở hữu của bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng uỷ quyền này, tuy nhiên trên thực tế tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên Bán (do chưa sang tên bằng hợp đồng uỷ quyền được) do đó trên giá trị pháp lý bên uỷ quyền( bên bán) vẫn là chủ sở hữu tài sản và có mọi quyền đối với tài sản theo quy định pháp luật.
Thứ hai: Hợp đồng uỷ quyền có thể bị đơn phương chấm dứt
Hợp đồng ủy quyền để chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật và khi chấm dứt thì bên được uỷ quyền không được thực hiện những không việc uỷ quyền nữa, được nhận thù lao nếu có thoả thuận, giao lại tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, tài sản trở về chủ sở hữu. Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 140 BLDS 2015 thì:
– Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt (dù các bên có thỏa thuận khác);
– Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. hậu quả xảy ra là bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) còn người thừa kế của bên được uỷ quyền sẽ không được chia thừa kế đối với BĐS này (nếu bên được uỷ quyền chết).
– Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
Quy định tại Điều 569 BLDS 2015 thì theo đó dù có thoả thuận thù lao hay không thì các bên trong hợp đồng uỷ quyền vẫn có quyền tự mình đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền chỉ cần báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý (nếu hợp đồng không có thù lao) và có thêm bồi thường nếu có thiệt hại (nếu hợp đồng có thù lao). Mặc dù “thời gian hợp lý” là như thế nào và xác định ra sao trên thực tế vẫn còn không thống nhất.
– Thời hạn ủy quyền đã hết;
Thời hạn ủy quyền là do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Như vậy, hợp đồng uỷ quyền là hợp đồng có thời hạn, việc sử dụng hợp đồng uỷ quyền để thay thế hợp đồng chuyển nhượng nên hết thời hạn thì công việc uỷ quyền chấp dứt, quyền sử dụng đấtchuyển nhượng lại trở về người uỷ quyền (bên bán), thì các bên sẽ lại phải ký lại hợp đồng uỷ quyền từ đầu.
Thứ ba: Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.
Hơn nữa, trong trường hợp người uỷ quyền phải hực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên…các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ…..
Có thể thấy, các bên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức hợp đồng uỷ quyềnhoàn toàn có thể sẽ gặp nhiều rủi ro không lương trước được. Vậy nên, khi tham gia bất kỳ một dịch nào không chỉ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên tham gia giao dịch nên tìm hiểu rõ về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý, hiểu rõ bản chất nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro, tranh chấp về sau cho người dân./.
Bài viết có sự tham khảo từ văn bản Luật đất đai 2024 trên website Thư viện pháp luật
Tham khảo thêm: https://htllaw.com.vn/tai-san-rieng-trong-thoi-ky-hon-nhan-2025
