Việc mua bán đất ở Việt Nam theo quy định thông thường phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, và thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, thực tế tại nhiều địa phương, vẫn tồn tại những trường hợp mua bán đất chỉ bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng hoặc không đủ hồ sơ pháp lý ban đầu. Theo nguyên tắc, các giao dịch này không hợp pháp và tiềm ẩn rủi ro, nhưng pháp luật hiện hành vẫn cho phép cấp sổ đỏ trong một số tình huống đặc biệt.
Vậy trong những trường hợp nào bạn vẫn có thể được cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy tờ tay? Hãy cùng phân tích chi tiết dưới đây.
Khái niệm “mua bán đất giấy tờ tay”
Mua bán đất giấy tờ tay là việc các bên lập văn bản thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Hình thức này có đặc điểm:
- Chỉ có chữ ký của bên bán và bên mua (có thể có người làm chứng).
- Không đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Không nộp hồ sơ sang tên theo quy định của Luật Đất đai.
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 (được kế thừa và sửa đổi tại Luật Đất đai 2024), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt. Nếu không, giao dịch có thể bị coi là vô hiệu.
Cơ sở pháp lý
Các quy định liên quan đến việc công nhận quyền sử dụng đất khi mua bán bằng giấy tờ tay hiện nay được ghi nhận trong:
- Luật Đất đai năm 2013 (đang áp dụng cho đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025)
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP và các văn bản liên quan đến đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Các quy định chuyển tiếp theo Luật Đất đai 2024 về công nhận quyền sử dụng đất đối với giao dịch thực hiện trước thời điểm luật có hiệu lực.
Điều kiện thông thường để được mua bán đất hợp pháp
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, từ 01/8/2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực, trừ trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản (không bắt buộc công chứng theo yêu cầu)
Nếu giao dịch không công chứng – tức mua bằng giấy tay – về nguyên tắc không hợp pháp. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có những ngoại lệ, cho phép cấp sổ đỏ nếu thuộc một trong 4 trường hợp đặc biệt dưới đây, theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Nếu thiếu Giấy chứng nhận (sổ đỏ) thì giao dịch mua bán thông thường sẽ không được công nhận, trừ những trường hợp đặc biệt mà pháp luật cho phép dưới đây.
4 trường hợp mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ
Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, 4 trường hợp sau đây dù mua bán chỉ bằng giấy tờ tay vẫn có thể được cấp sổ đỏ:
Trường hợp 1: Mua bán trước ngày 01/7/2004
- Nếu việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trước ngày 01/7/2004 (thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) và đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, người đang sử dụng đất có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ mà không cần hợp đồng công chứng/chứng thực.
- Giấy tờ mua bán viết tay, biên nhận, giấy sang nhượng, hoặc giấy xác nhận của chính quyền địa phương đều có thể được xem xét làm căn cứ.
Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
- Bao gồm: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993, giấy tờ thừa kế, tặng cho, giấy chuyển nhượng, mua bán được UBND cấp xã xác nhận…
- Dù giao dịch chưa công chứng, nếu có một trong các loại giấy tờ hợp pháp này thì vẫn được cấp sổ đỏ.
Trường hợp 3: Nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp nhưng chưa được cấp sổ
- Ví dụ: người bán có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 nhưng chưa làm sổ đỏ, và giao dịch với người mua bằng giấy tay.
- Khi làm thủ tục cấp sổ, cơ quan nhà nước sẽ xem xét hồ sơ của cả hai bên để xác định quyền sử dụng hợp pháp.
Trường hợp 4: Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không vi phạm pháp luật
- Đây là trường hợp “mở” nhằm giải quyết các giao dịch lâu năm nhưng thiếu giấy tờ.
- Người sử dụng đất cần chứng minh quá trình sử dụng ổn định qua biên lai thuế đất, xác nhận của chính quyền địa phương, hoặc lời khai nhân chứng.
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ khi mua đất giấy tay thuộc các trường hợp trên
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).
- Hợp đồng chuyển nhượng (bản giấy tay kèm theo các giấy tờ chứng minh thời điểm lập).
- Biên lai thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Xác nhận của UBND xã/phường về hiện trạng sử dụng đất, không tranh chấp.
Thủ tục thực hiện
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (đối với nơi chưa có VPĐK).
- Cơ quan chuyên môn kiểm tra hồ sơ – Nếu thiếu, yêu cầu bổ sung; nếu đủ điều kiện thì tiến hành đo đạc, xác minh.
- Niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã để lấy ý kiến người dân về việc cấp sổ.
- Ký cấp Giấy chứng nhận và trao cho người sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết: Thông thường không quá 30 ngày (không tính thời gian đo đạc, xử lý tranh chấp nếu có).
Rủi ro khi mua đất giấy tay
- Không được cấp sổ nếu không thuộc trường hợp ngoại lệ.
- Bị lừa đảo – người bán có thể bán một thửa đất cho nhiều người.
- Tranh chấp kéo dài do giao dịch không được pháp luật công nhận.
- Khó sang nhượng lại vì không có giấy tờ hợp pháp.
Lưu ý khi mua bán đất giấy tờ tay
- Nên ưu tiên làm thủ tục cấp sổ đỏ trước khi giao dịch để tránh rủi ro pháp lý.
- Nếu đã mua bán giấy tay, cần nhanh chóng liên hệ UBND xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục hợp thức hóa.
- Tránh giao dịch các thửa đất đang tranh chấp, vướng quy hoạch hoặc không đủ điều kiện cấp sổ.
Dịch vụ hỗ trợ thực hiện mua bán thửa đất bằng giấy tờ viết tay của Công ty Luật TNHH HTL
Nếu bạn đang vướng mắc trong việc mua bán đất giấy tay, không rõ thủ tục xin cấp sổ đỏ hoặc muốn tránh tranh chấp pháp lý, Công ty Luật TNHH HTL sẵn sàng hỗ trợ:
- Kiểm tra, đánh giá hồ sơ pháp lý đất đai.
- Soạn thảo, công chứng hợp đồng mua bán.
- Đại diện khách hàng làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.
Bài viết có sự tham khảo từ văn bản Luật Đất đai 2024 trên website Thư viện pháp luật
Tham khảo bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/bi-cao-la-ai-quyen-va-nghia-vu-cua-bi-cao
