Doanh Nghiệp Có Thể Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng đất Cho Cá Nhân Không? [Cập Nhật 2025]

Table of Contents

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhiều doanh nghiệp muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân để thu hồi vốn hoặc tái cơ cấu đầu tư. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện. Vậy doanh nghiệp có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân không, và cần đáp ứng điều kiện gì theo Luật Đất đai 2024? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định, thủ tục và các vướng mắc pháp lý thường gặp.

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) chuyển giao quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng (người mua) thông qua hợp đồng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký, công nhận. Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, bên nhận sẽ trở thành chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất đó.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện pháp luật quy định và việc chuyển nhượng phù hợp với loại đất, mục đích sử dụng đất.

Doanh nghiệp có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân không?

Theo điểm b khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Điều này có nghĩa là: Nếu doanh nghiệp đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp… được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thu tiền sử dụng đất một lần, thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân.
Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cho cá nhân

Theo Điều 179 và Điều 184 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế (doanh nghiệp) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì được quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nếu đất đó được sử dụng đúng mục đích và có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

=> Như vậy, doanh nghiệp hoàn toàn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, nếu:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) hợp pháp;
Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, phong tỏa, hoặc bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
Đất vẫn trong thời hạn sử dụng;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của Tòa án.
Ngoài ra, việc chuyển nhượng còn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong Giấy chứng nhận, nếu cá nhân nhận chuyển nhượng có nhu cầu sử dụng đất khác mục đích (ví dụ: từ đất thương mại sang đất ở) thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi sử dụng.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân

Bước 1: Hai bên (doanh nghiệp và cá nhân) lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng (cá nhân) nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, xác nhận đủ điều kiện và thực hiện cập nhật thông tin biến động.
Bước 4: Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu 09/ĐK;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã công chứng/chứng thực);
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy tờ pháp lý của hai bên (CMND/CCCD, Giấy phép đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp);
Tờ khai nghĩa vụ tài chính (thuế TNCN, lệ phí trước bạ…);
Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Thời hạn giải quyết

Theo quy định tại Điều 96 Nghị định 10/2023/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai là:

Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
Đối với các xã vùng sâu, vùng xa, hải đảo: không quá 25 ngày làm việc.

Một số vướng mắc pháp lý thường gặp

Không rõ nguồn gốc sử dụng đất:
Nhiều doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm, nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng — hành vi này vi phạm Điều 184 Luật Đất đai 2024, vì không đủ quyền để chuyển nhượng.
Chuyển nhượng sai mục đích sử dụng:
Đất thương mại – dịch vụ không được chuyển sang đất ở nếu chưa xin phép chuyển mục đích. Cá nhân nhận chuyển nhượng mà dựng nhà ở, không đăng ký chuyển mục đích sẽ bị xử phạt hành chính và buộc khôi phục hiện trạng.
Doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính:
Nếu còn nợ tiền sử dụng đất, thuế, hoặc vi phạm quy hoạch, cơ quan đăng ký sẽ từ chối hồ sơ.
Chưa tách thửa hoặc có tài sản gắn liền chưa được chứng nhận:
Khi doanh nghiệp chuyển nhượng một phần thửa đất mà chưa tách, hồ sơ sẽ bị trả lại do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Rủi ro về thuế và giá trị hợp đồng:
Cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá tính thuế, nếu hợp đồng ghi giá quá thấp so với thị trường.

Kết luận

Như vậy, theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân nếu đáp ứng đủ điều kiện về pháp lý, mục đích sử dụng và thực hiện đúng trình tự, thủ tục. Đây là quy định mở hơn so với trước đây, giúp tăng tính linh hoạt trong thị trường bất động sản thương mại, dịch vụ.

Bài viết có sự tham khảo từ văn bản Luật Đất đai năm 2024 trên website Thư viện pháp luật

Tham khảo thêm: https://htllaw.com.vn/tai-san-rieng-trong-thoi-ky-hon-nhan-2025