Một trong những vấn đề thường gặp hiện nay là người dân đang sử dụng đất ổn định, có nhà ở nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhiều người băn khoăn liệu họ có được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hay không.
Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) cùng các nghị định hướng dẫn thi hành đã có nhiều quy định cụ thể và cởi mở hơn, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân trong các trường hợp bị thu hồi đất, kể cả khi chưa có sổ đỏ.
Căn cứ pháp lý điều chỉnh
Các quy định liên quan đến việc thu hồi đất và bồi thường khi chưa có sổ đỏ được điều chỉnh bởi:
- Luật Đất đai năm 2024;
- Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024;
- Luật Nhà ở 2023;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP (về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – vẫn áp dụng cho đến khi nghị định mới được ban hành thay thế);
- Các quyết định của UBND cấp tỉnh về giá đất, suất tái định cư tối thiểu và hỗ trợ khi thu hồi đất trên địa bàn địa phương.
Khi nào Nhà nước thu hồi đất vì dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng?
Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng (giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước, điện lực, y tế, giáo dục…);
- Dự án xây dựng công trình công cộng, khu tái định cư, khu đô thị mới, công trình văn hóa, thể thao;
- Dự án phục vụ an sinh xã hội, phát triển vùng đặc biệt khó khăn;
- Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP);
- Dự án phục vụ quốc phòng, an ninh, bảo đảm lợi ích công cộng khác được Quốc hội, HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương thu hồi.
Đặc điểm của nhóm dự án này là dù có yếu tố kinh tế, nhưng mục tiêu chính là phục vụ lợi ích quốc gia, cộng đồng, nên Nhà nước có quyền thu hồi đất và người bị thu hồi đất được bồi thường theo quy định.
Đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường khi thu hồi không?
Nguyên tắc chung về bồi thường đất
Theo Điều 90 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất, nếu đáp ứng các điều kiện:
-
Đang sử dụng đất hợp pháp, tức là có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
-
Không vi phạm pháp luật đất đai, như lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, không được giao hoặc cho thuê hợp pháp;
-
Có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 138, 139, 140 Luật Đất đai 2024, kể cả khi chưa được cấp sổ đỏ thực tế.
Như vậy, người sử dụng đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được bồi thường, nếu họ đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận và đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
Các trường hợp cụ thể được bồi thường
Căn cứ Điều 143 Luật Đất đai 2024, người dân chưa có sổ đỏ nhưng được bồi thường khi thu hồi đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 (như giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, giao đất, sổ mục kê, biên lai nộp thuế, giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền…);
- Sử dụng đất ổn định, lâu dài, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
- Đất được giao hoặc cho thuê hợp pháp trước thời điểm Luật có hiệu lực;
- Đất được nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục đăng ký sang tên.
Trong các trường hợp trên, Nhà nước sẽ bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền, theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.
Trường hợp đất không đủ điều kiện được bồi thường về đất
Nếu người sử dụng đất không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, thì sẽ không được bồi thường về đất, nhưng vẫn có thể được hỗ trợ theo chính sách của Nhà nước.
Các trường hợp không được bồi thường về đất bao gồm:
- Đất lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, sử dụng sai mục đích;
- Đất thuộc hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, đê điều, di tích…;
- Đất được giao tạm, cho thuê tạm mà không thu tiền sử dụng đất;
- Đất sử dụng sau ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ hợp pháp.
Tuy nhiên, theo Điều 155 Luật Đất đai 2024, người đang sinh sống ổn định trên đất ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường vẫn được xem xét hỗ trợ tái định cư hoặc hỗ trợ thuê nhà ở tạm cư, đảm bảo không ai bị “ra đường” khi thu hồi đất.
Bồi thường tài sản gắn liền với đất khi không có sổ đỏ
Một điểm đáng chú ý là, dù đất không được bồi thường, nhưng tài sản hợp pháp trên đất như nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi vẫn được xem xét bồi thường riêng biệt.
Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, người dân có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ bằng tiền đối với:
- Nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp;
- Cây trồng, vật nuôi, mồ mả trên đất bị thu hồi;
- Chi phí di chuyển, tháo dỡ, lắp đặt công trình;
- Hỗ trợ thuê nhà tạm cư, hỗ trợ sinh kế sau thu hồi.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra hiện trạng, xác định giá trị và bồi thường theo khung giá của UBND tỉnh tại thời điểm thu hồi.
Chính sách tái định cư cho người bị thu hồi đất
Theo Điều 111 và Điều 24 Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024, người bị thu hồi đất ở, dù có hay chưa có sổ đỏ, nếu phải di dời chỗ ở, sẽ được bố trí tái định cư hoặc hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới.
Cụ thể:
- Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc tiền, tùy theo lựa chọn của người dân;
- Nếu bố trí tái định cư bằng đất ở, diện tích phải không nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND tỉnh quy định;
- Nếu tái định cư tại chỗ, người dân có thể chuyển mục đích sử dụng phần đất nông nghiệp còn lại sang đất ở (và được miễn tiền sử dụng đất) trong hạn mức giao đất ở;
- Trường hợp tự lo chỗ ở, Nhà nước hỗ trợ bằng tiền tương ứng giá trị suất tái định cư tối thiểu.
Trình tự, thủ tục thu hồi và bồi thường khi đất chưa có sổ đỏ
Người dân cần nắm rõ quy trình để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình:
-
Thông báo thu hồi đất – do UBND cấp có thẩm quyền ban hành;
-
Kiểm kê, xác minh nguồn gốc đất – người dân cung cấp giấy tờ, chứng minh quá trình sử dụng;
-
Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư – có sự tham gia, lấy ý kiến của người bị thu hồi;
-
Phê duyệt phương án và chi trả tiền bồi thường;
-
Bàn giao mặt bằng – người dân nhận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được duyệt.
Kết luận và khuyến nghị
Tóm lại, đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được bồi thường khi bị thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu người dân đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Trường hợp không đủ điều kiện bồi thường, người dân vẫn được xem xét hỗ trợ và bố trí tái định cư phù hợp, bảo đảm quyền lợi về chỗ ở, sinh kế và đời sống.
Tuy nhiên, việc chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng hợp pháp là yếu tố then chốt. Do đó, người dân nên chủ động làm hồ sơ cấp sổ đỏ sớm hoặc liên hệ với luật sư, đơn vị tư vấn pháp lý để được hỗ trợ rà soát hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan nhà nước.
Dịch vụ pháp lý hỗ trợ từ Công ty Luật HTL
Nếu bạn đang gặp phải tình huống thu hồi đất không có sổ đỏ, chưa rõ quyền lợi được bồi thường hoặc cần soạn đơn khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường, tái định cư, hãy liên hệ Công ty Luật HTL để được hỗ trợ:
- Tư vấn xác định điều kiện được bồi thường khi chưa có sổ đỏ;
- Đại diện làm việc với Hội đồng bồi thường, UBND địa phương;
- Soạn thảo đơn kiến nghị, đơn khiếu nại hành chính, đơn khởi kiện nếu cần thiết;
- Tư vấn phương án nhận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có lợi nhất.
Bài viết có sự tham khảo từ văn bản Luật Đất đai năm 2024 trên website Thư viện pháp luật
Tham khảo thêm: https://htllaw.com.vn/tai-san-rieng-trong-thoi-ky-hon-nhan-2025
