Cấp sổ đỏ theo bản án của tòa án như thế nào?
Cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một quy trình quan trọng để xác nhận quyền sở hữu đất đai của các cá nhân và hộ gia đình. Tuy nhiên, ngoài các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng đất, nhiều trường hợp cấp sổ đỏ lại dựa vào bản án của tòa án, đặc biệt là trong các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất. Vậy thủ tục cấp sổ đỏ theo bản án của tòa án được thực hiện như thế nào? Quy trình và các yêu cầu pháp lý liên quan ra sao? Bài viết dưới đây Công ty Luật HTL sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ ràng hơn về các bước cần thực hiện và những lưu ý quan trọng khi làm thủ tục này.
Sổ đỏ là gì?
Hiện nay, không có văn bản pháp lý nào định nghĩa cụ thể về “Sổ đỏ”. Tuy nhiên, Sổ đỏ hay còn gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là loại giấy tờ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Đây là một tài liệu pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức đối với một diện tích đất cụ thể. Sổ đỏ không chỉ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp mà còn là giấy tờ cần thiết khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai và bất động sản, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế.
Sổ đỏ đóng vai trò rất quan trọng không chỉ trong việc chứng minh quyền sở hữu mà còn đảm bảo sự an toàn, minh bạch và hợp pháp trong tất cả các giao dịch bất động sản, cụ thể như:
- Chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp: Sổ đỏ là tài liệu pháp lý quan trọng nhất để chứng minh quyền sử dụng đất của chủ sở hữu. Trong các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, hoặc thế chấp, sổ đỏ là yếu tố không thể thiếu để xác minh tính hợp pháp của quyền sở hữu đất.
- Xác định giá trị tài sản: Sổ đỏ là căn cứ để xác định giá trị của bất động sản trong các giao dịch. Người mua, người bán và các tổ chức tín dụng sẽ dựa vào sổ đỏ để định giá, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc giao dịch bất động sản.
- Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản: Sổ đỏ là giấy tờ quan trọng cần thiết trong các thủ tục hành chính như xin cấp phép xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc vay vốn thế chấp. Nó giúp xác nhận quyền sở hữu hợp pháp, đảm bảo rằng các giao dịch và thủ tục được thực hiện đúng quy định pháp luật.
Bản án của Tòa án về đất đai là gì?
Bản án có hiệu lực pháp luật là bản án mà mọi cá nhân, tổ chức phải tôn trọng và thi hành. Các bản án này bao gồm những bản án sơ thẩm đã hết thời gian kháng cáo, kháng nghị mà không có kháng cáo hay kháng nghị, những bản án sơ thẩm đã trở thành bản án chung thẩm, và các bản án phúc thẩm.
Các bản án và quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật cần được các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, các lực lượng vũ trang, cùng các cá nhân và tổ chức liên quan thực hiện nghiêm túc. Việc sửa đổi hoặc hủy bỏ các bản án đã có hiệu lực pháp luật chỉ có thể thực hiện thông qua thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.
Các loại bản án liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Bản án tranh chấp về quyền sử dụng đất: Khi bản án của tòa án về tranh chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, bên được tòa án công nhận thắng kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung của bản án.
- Bản án về thừa kế đất đai: Khi bản án của tòa án về việc thừa kế quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, người thừa kế sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên nội dung của bản án.
- Bản án phân chia tài sản trong trường hợp ly hôn: Khi vụ ly hôn được xét xử tại tòa án, tòa có thể đưa ra quyết định phân chia tài sản giữa các bên. Trong trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được cấp để thực hiện việc chuyển nhượng tài sản như đất đai, nhà cửa theo quyết định của tòa án.
Điều kiện để được cấp sổ đỏ theo bản án
Thứ nhất, bản án phải có hiệu lực:
Bản án có hiệu lực pháp luật là bản án đã qua quá trình xét xử và không còn khả năng bị kháng cáo, kháng nghị, hoặc đã hết thời gian để thực hiện quyền kháng cáo, kháng nghị của các bên liên quan. Khi một bản án có hiệu lực pháp luật, nó trở thành quyết định cuối cùng, có giá trị bắt buộc thi hành và không thể thay đổi, trừ khi có sự can thiệp theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm. Như vậy, bản án có hiệu lực pháp luật có thể là:
- Bản án sơ thẩm: Nếu không có kháng cáo, kháng nghị trong thời gian quy định.
- Bản án phúc thẩm: Nếu không có kháng cáo hoặc kháng nghị sau khi xét xử.
- Bản án giám đốc thẩm hoặc tái thẩm: Nếu không có vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
Đối với thời hạn kháng cáo: Theo quy định pháp luật thì thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Nếu đương sự, người đại diện của cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện vắng mặt tại phiên tòa hoặc khi bản án được tuyên mà có lý do chính đáng, thời gian kháng cáo sẽ được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết công khai.
Trong trường hợp không có lý do chính đáng cho việc vắng mặt, thời gian kháng cáo sẽ bắt đầu từ ngày bản án được tuyên án.
Thứ hai, về nội dung bản án
Bản án phải xác định rõ quyền sở hữu đất của cá nhân hoặc tổ chức: Trong các vụ án liên quan đến đất đai, bản án phải làm rõ quyền sở hữu đất của các bên liên quan (cá nhân hoặc tổ chức), bản án phải có trách nhiệm xác định ai là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất. Việc xác định quyền sở hữu đất là điều kiện quan trọng để giải quyết tranh chấp hoặc làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nếu không xác định rõ quyền sở hữu, sẽ gây ra sự không rõ ràng trong việc thực hiện các quyền lợi hợp pháp của các bên.
Ngoài ra, Bản án phải có các thông tin cần thiết. Việc bản án phải có đầy đủ nội dung cần thiết nhằm đảm bảo rằng quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định rõ ràng và chính xác, từ đó tạo điều kiện cho việc cấp sổ đỏ hợp pháp, không có tranh cãi về quyền sở hữu.
Thủ tục cấp số đỏ theo bản án
Sau khi hoàn thành các yêu cầu cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của tòa án và nhận đất, cá nhân hoặc hộ gia đình cần thực hiện các bước và thủ tục theo đúng quy định của pháp luật như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản án của tòa bao gồm:
- Đơn đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án về việc cá nhân, hộ gia đình được quyền sử dụng đất.
- Sổ hộ khẩu đối với hộ gia đình, căn cước công dân đối với cá nhân.
- Các giấy tờ chứng minh việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận tại cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và xác minh các thông tin trong hồ sơ của bạn. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bạn sẽ nhận được biên lai thanh toán phí và được thông báo thời gian để nhận lại sổ đỏ đã được thay đổi thông tin địa chỉ thường trú.
Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, thì trong hạn 03 ngày cán bộ tiếp nhận thông báo cho người sử dụng đất biết để để điều chỉnh, bổ sung hồ sơ
Bước 3: Xét duyệt hồ sơ
Sau khi nhận được bộ hồ sơ hợp lệ theo đúng quy định, văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, bao gồm các công việc cụ thể như sau:
Nếu thửa đất trước đó chưa được trích đo địa chính hoặc chưa có bản đồ địa chính, cơ quan chức năng sẽ thực hiện trích đo.
Hoàn tất trích đo, văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định các nghĩa vụ tài chính và thông báo cho cá nhân, hộ gia đình thực hiện đầy đủ (nếu có).
Trong trường hợp không cần cấp mới giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng sẽ thực hiện xác nhận trên giấy chứng nhận đã được cấp trước đó. Còn đối với trường hợp cần phát hành giấy chứng nhận mới hoặc cấp lại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan gắn liền với đất, văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để tiến hành cấp lại giấy chứng nhận. Điều này được thực hiện khi cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu.
Đồng thời, văn phòng đăng ký đất đai cũng sẽ thực hiện chỉnh lý, cập nhật các biến động về thông tin thửa đất vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Sau đó, họ sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan gắn liền với đất cho người đề nghị cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao nếu người đề nghị nộp hồ sơ tại xã.
Bước 4: Cấp sổ đỏ
Khi hồ sơ được nộp tại UBND cấp xã, cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ đến UBND cấp xã để nhận sổ đỏ. Nếu hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, họ sẽ đến văn phòng đó để nhận sổ đỏ. Thời gian cấp sổ đỏ không quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ.
Tuy nhiên, đối với các khu vực đặc biệt như vùng sâu, vùng xa, miền núi, biên giới, hải đảo, và các địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian cấp sổ đỏ có thể kéo dài đến 30 ngày.
Chi phí phát sinh
Các loại phí: Khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ theo bản án của tòa án, có thể phát sinh một số loại chi phí sau:
Tiền sử dụng đất: Theo khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tùy vào đối tượng thu tiền sử dụng đất mà thu tiền sử dụng đất được quy định khác nhau.
Lệ phí trước bạ: Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Theo đó, khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
Thuế thu nhập cá nhân: Khi làm sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% thuế suất tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Phí thẩm định hồ sơ: phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (từng địa phương sẽ quy định riêng).
Nơi nộp phí: Người được cấp sổ đỏ theo bản án thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Cơ quan thuế đồng thời nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí thẩm định hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Tham khảo thêm: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2024-31-2024-QH15-523642.aspx
