Từ năm 2025, thủ tục hợp nhất thửa đất sẽ được thực hiện theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm đơn giản hóa về hồ sơ và rút ngắn thời gian xử lý. Việc hợp nhất thửa đất thường được thực hiện khi chủ đất muốn quản lý tài sản thuận tiện hơn, xây dựng công trình lớn hoặc tối ưu mục đích sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết điều kiện, hồ sơ, trình tự và lệ phí hợp nhất thửa đất năm 2025, giúp bạn nắm rõ quy định để thực hiện nhanh chóng và đúng luật.
Hợp nhất thửa đất là gì?
Hợp nhất thửa đất (hay hợp thửa đất, gộp thửa đất) là thủ tục gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa mới và được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) duy nhất.
Từ 01/01/2025, thủ tục này được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn mới, giúp đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian xử lý.
Đối tượng
– Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Điều kiện
(1) Việc hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện chung sau đây:
– Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
– Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý…
(2) Ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
– Các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
– Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Thẩm quyền
– Cơ quan có thẩm quyền quyết định:
- Văn phòng đăng ký đất đai đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện các quyền của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Cơ quan phối hợp (nếu có): Không
Hồ sơ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
– Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
– Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
– Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
Trình tự thủ tục
Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ – Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Kiểm tra và xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) kiểm tra hồ sơ, đối chiếu Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách/hợp thửa; rà soát thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất và xử lý:
-
Không đủ điều kiện: Trả hồ sơ và thông báo lý do trong 03 ngày làm việc.
-
Đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận thiếu hoặc sai thông tin sơ đồ: Trả hồ sơ trong 03 ngày và yêu cầu đăng ký biến động đất đai.
-
Hồ sơ hợp lệ khác: Trong 05 ngày, xác nhận điều kiện tách/hợp thửa và thông tin thửa đất vào Đơn, Bản vẽ để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp bản vẽ do cơ quan thực hiện).
-
Thông tin chính thức chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4: Nhận kết quả
– Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
– Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Thời hạn
Căn cứ theo khoản 4 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Điều 22. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại Điều 7 của Nghị định này là không quá 15 ngày làm việc.
- Trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp do bị mất là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận đã cấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, thời gian đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng.
Như vậy, thời gian hợp thửa đất là không quá 15 ngày làm việc, được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện hợp thửa đất được tăng thêm 10 ngày làm việc.
Phí, lệ phí
- Thuế TNCN
- Lệ phí trước bạ
- Lệ phí khác:
+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
+ Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)
Dịch vụ tư vấn pháp luật của Công ty Luật TNHH HTL
Trên thực tế, nhiều trường hợp người dân bị từ chối hợp nhất thửa đất vì hồ sơ thiếu, thông tin không trùng khớp hoặc vướng quy hoạch. Việc chuẩn bị hồ sơ chuẩn xác ngay từ đầu sẽ giúp tiết kiệm thời gian, tránh đi lại nhiều lần.
Công ty Luật TNHH HTL cung cấp dịch vụ:
-
Tư vấn điều kiện hợp nhất thửa đất theo Luật Đất đai 2024.
-
Soạn hồ sơ, thay mặt khách hàng nộp và nhận kết quả.
-
Xử lý các vướng mắc pháp lý liên quan.
Bài viết này có sự tham khảo của văn bản Luật Đất Đai 2024 trên website Thư viện pháp luật
Tham khảo: https://htllaw.com.vn/cac-truong-hop-di-chuc-vo-hieu
