Trong hoạt động thuê tài sản, đặc biệt là thuê bất động sản, một trong những rủi ro pháp lý lớn nhất đối với người thuê là việc tài sản thuê bị kê biên, thế chấp hoặc phát sinh tranh chấp do chủ sở hữu hoặc bên cho thuê. Những sự kiện này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng tài sản của bên thuê theo hợp đồng đã ký. Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tài sản thuê bị kê biên hoặc thế chấp, cũng như cách xử lý pháp lý.
I. Khái niệm và các tình huống pháp lý thường gặp
1. Tài sản thuê là gì?
Tài sản thuê là bất kỳ tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê, được cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định theo hợp đồng. Tài sản thuê có thể là bất động sản (nhà, đất, mặt bằng kinh doanh) hoặc tài sản động sản. Khi tài sản này được đưa vào hợp đồng thuê, quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê được pháp luật bảo vệ trong phạm vi thỏa thuận giữa các bên.
2. Kê biên và thế chấp tài sản là gì?
-
Kê biên tài sản: là biện pháp cưỡng chế của cơ quan thi hành án, tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đối với tài sản của người có nghĩa vụ (bên cho thuê) để đảm bảo thi hành án, quyết định xử lý vi phạm hoặc thực hiện nghĩa vụ tài sản.
-
Thế chấp tài sản: là việc người sở hữu tài sản dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài sản với bên nhận thế chấp (thường là tổ chức tín dụng). Nếu nghĩa vụ không được thực hiện, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật.
II. Quy định pháp luật về kê biên và thế chấp tài sản đang thuê
1. Thế chấp tài sản đang thuê
Theo quy định hiện hành tại Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn, tài sản đang trong hợp đồng thuê vẫn có thể được thế chấp bởi chủ sở hữu/tài sản, nhưng phải tuân thủ các điều kiện pháp luật như:
-
Chủ sở hữu được quyền thế chấp tài sản cho tổ chức tín dụng, ngân hàng khi thực hiện nghĩa vụ tài sản.
-
Theo Điều 182 Luật Nhà ở 2023, nếu chủ sở hữu thế chấp căn nhà đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho người thuê biết về việc thế chấp và cho bên nhận thế chấp biết về hợp đồng thuê. Trong trường hợp này, người thuê vẫn được tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Điều này đồng nghĩa rằng, việc thế chấp không tự động chấm dứt quyền sử dụng của bên thuê. Quyền của bên thuê vẫn được bảo đảm theo hợp đồng cho đến khi hết hạn hoặc chấm dứt theo pháp luật hoặc thỏa thuận.
2. Kê biên tài sản đang thuê
Đối với kê biên tài sản đang thuê, quy định pháp luật dân sự và các nghị định hướng dẫn cho phép các cơ quan thi hành án kê biên tài sản của người có nghĩa vụ ngay cả khi tài sản đó đang được cho thuê để đảm bảo thi hành án, quyết định xử lý. Điều này có thể xảy ra khi bên cho thuê là cá nhân hoặc pháp nhân thương mại bị truy cứu trách nhiệm phải thi hành án.
Theo Nghị định hướng dẫn thi hành pháp luật thi hành án, việc kê biên tài sản (bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) đang được thuê vẫn có thể thực hiện được để bảo đảm thi hành án.
3. Phân biệt Kê biên và Thế chấp
Để xác định biện pháp bảo vệ phù hợp, trước hết cần hiểu rõ hai khái niệm này:
| Khái niệm | Định nghĩa | Hệ quả với Bên Thuê |
| Thế chấp | Giao dịch dân sự, chủ sở hữu dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay nợ tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. | Tài sản vẫn do Bên Cho Thuê quản lý, nhưng có thể bị xử lý (bán đấu giá) nếu Bên Cho Thuê không trả được nợ. |
| Kê biên | Biện pháp cưỡng chế của cơ quan thi hành án để xác định và giữ lại tài sản nhằm đảm bảo việc thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật. | Tài sản bị hạn chế giao dịch, có thể bị bán đấu giá để thu hồi nợ. Việc xử lý tài sản thường diễn ra nhanh chóng hơn. |
III. Hệ quả pháp lý khi tài sản thuê bị kê biên hoặc thế chấp
1. Quyền của bên thuê khi tài sản bị thế chấp
Khi tài sản thuê bị thế chấp, quy định pháp luật Việt Nam thể hiện rằng:
-
Hợp đồng thuê tài sản không tự động chấm dứt khi tài sản đó bị thế chấp, miễn là bên cho thuê đã thực hiện đầy đủ thông báo theo luật định.
-
Người thuê được tiếp tục sử dụng tài sản theo đúng thỏa thuận hợp đồng cho đến khi hợp đồng hết hạn hoặc chấm dứt đúng pháp luật.
-
Nếu bên cho thuê không thông báo việc thế chấp, họ có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ thông tin và chịu trách nhiệm pháp lý.(Nguồn: Law Firm)
Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thuê, tránh việc người thuê bị bất ngờ mất quyền sử dụng tài sản chỉ vì bên cho thuê thực hiện thế chấp.
2. Quyền của bên thuê khi tài sản bị kê biên thi hành án
Trường hợp tài sản đang thuê bị kê biên để thi hành án, pháp luật cũng công nhận:
-
Việc kê biên tài sản đang thuê không nhất thiết chấm dứt ngay hợp đồng thuê. Bên thuê có thể tiếp tục thuê tài sản theo hợp đồng đã ký cho đến khi hợp đồng hết hạn, trừ khi có quyết định pháp lý khác yêu cầu chấm dứt hợp đồng.
-
Nghĩa là quyền thuê của người thuê vẫn được pháp luật công nhận trước hết dựa trên hiệu lực của hợp đồng thuê đã ký.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc kê biên có thể dẫn đến thay đổi quyền quản lý tài sản, hoặc ảnh hưởng tới việc phía cơ quan thi hành án có ưu tiên xử lý tài sản đó để thu hồi nợ, nghĩa vụ của bên cho thuê.
IV. Phân tích thực tiễn theo Luật và án lệ
1. Khi quyền thuê nằm trong tài sản thế chấp
Trong nhiều trường hợp, quyền thuê tài sản có thể được xem như một phần trong quyền lợi của tài sản thế chấp. Theo nguyên tắc pháp luật dân sự và quy định liên quan về thứ tự ưu tiên giữa quyền thuê và quyền của người nhận thế chấp:
-
Nếu quyền thuê được xác lập trước thời điểm thiết lập quyền thế chấp, hợp đồng thuê thường vẫn được tiếp tục thực hiện và có thể được bảo vệ;
-
Nếu quyền thế chấp được thiết lập trước quyền thuê, thì trong trường hợp phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp, quyền thuê có thể bị ảnh hưởng bởi quyền của bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, luật Việt Nam không quy định rõ ràng về “quyền thuê” được đăng ký bảo đảm, nên trong thực tế việc ưu tiên quyền giữa bên thuê và bên nhận thế chấp thường được giải quyết trên cơ sở hợp đồng giữa các bên và nguyên tắc ưu tiên của Bộ luật Dân sự.
2. Khi tài sản bị kê biên trong thi hành án
Trong bối cảnh kê biên tài sản để thi hành án (chẳng hạn do chủ sở hữu tài sản là pháp nhân thương mại bị xử lý án dân sự hoặc hình sự), pháp luật cho phép cơ quan thi hành án kê biên tài sản đó và tiếp tục thi hành án để thu hồi nghĩa vụ của người bị thi hành án. Trong trường hợp này:
-
Người thuê tài sản không bị mất quyền sử dụng ngay lập tức khi tài sản bị kê biên. Thay vào đó, họ có thể tiếp tục sử dụng theo hợp đồng đã ký trước khi kê biên. THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
-
Bên thuê có thể cần thông báo, chứng minh hợp đồng thuê để tiếp tục điều chỉnh quyền lợi của mình trong quá trình kê biên, xử lý tài sản.
V. Rủi ro thực tế cho người thuê
Mặc dù pháp luật có những quy định bảo vệ quyền thuê trong các trường hợp tài sản thuê bị thế chấp hoặc kê biên, người thuê vẫn có thể gặp rủi ro thực tế sau:
1. Khó khăn khi tài sản bị xử lý
-
Khi tài sản bị xử lý, bán đấu giá để thu hồi nghĩa vụ của bên thế chấp/kê biên, bên mua mới có thể không muốn tiếp tục hợp đồng thuê, dẫn đến quyền sử dụng của người thuê bị gián đoạn.
-
Quyền thuê tài sản có thể bị tác động nếu có thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc quyết định thi hành án cho phép xử lý tài sản một cách tự do.
2. Tranh chấp pháp lý giữa các bên
-
Tranh chấp có thể xảy ra giữa người thuê, bên cho thuê và bên nhận thế chấp khi xác định quyền lợi ưu tiên.
-
Cơ quan thi hành án có thể ưu tiên thanh toán nghĩa vụ của người bị thi hành án hơn quyền lợi của người thuê theo hợp đồng.
VI. Biện pháp bảo vệ quyền lợi của người thuê
Để hạn chế rủi ro về việc tài sản bị kê biên hoặc thế chấp ảnh hưởng tới quyền thuê, người thuê nên:
1. Kiểm tra pháp lý chặt chẽ trước khi ký hợp đồng
-
Yêu cầu chủ tài sản cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, không thế chấp hoặc kê biên tại thời điểm ký hợp đồng.
-
Nếu tài sản đã bị thế chấp, yêu cầu ghi nhận rõ quyền thuê trong thỏa thuận thế chấp hoặc có xác nhận của người nhận thế chấp.
2. Ghi nhận quyền thuê trong hợp đồng và văn bản pháp lý
-
Hợp đồng thuê nên ghi rõ các điều khoản liên quan đến việc bảo đảm quyền thuê trong các trường hợp thế chấp hoặc kê biên.
-
Có thể yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng thuê để tăng cường tính hiệu lực pháp lý.
3. Thông báo kịp thời khi tài sản bị kê biên hoặc thế chấp
-
Người thuê nên yêu cầu bên cho thuê thông báo bằng văn bản nếu tài sản thuê bị thế chấp hoặc kê biên, đảm bảo quyền lợi được thực thi.
VII. Kết luận
Việc tài sản thuê bị kê biên hoặc thế chấp là một rủi ro pháp lý không hiếm gặp trong thực tiễn kinh doanh. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hiện hành bảo vệ quyền của người thuê tài sản tương đối rõ ràng:
-
Hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực và quyền thuê vẫn được bảo vệ trong nhiều tình huống, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định chấm dứt theo quy định.
-
Người thuê cần chủ động tìm hiểu pháp lý, lập hợp đồng chặt chẽ, và đảm bảo quyền lợi của mình được ghi nhận rõ ràng để tránh rủi ro khi tài sản thuê phát sinh sự kiện pháp lý như kê biên hoặc thế chấp.
Rủi ro tài sản thuê bị xử lý là có thật. Tuy nhiên, nếu Bên Thuê chủ động đưa ra các điều khoản bảo vệ ngay từ đầu (như cam kết và chế tài chặt chẽ trong phụ lục hợp đồng) và thực hiện các biện pháp pháp lý kịp thời, quyền lợi về sử dụng ổn định và hợp pháp của bạn sẽ được pháp luật bảo vệ.
Xem thêm: https://htllaw.com.vn/rui-ro-khi-chuyen-nhuong-qsdd-qua-hop-dong-uy-quyen
