Tài sản hình thành trong tương lai là thuật ngữ quan trọng trong pháp luật dân sự, đặc biệt trong các giao dịch mua bán, thế chấp, vay vốn ngân hàng và kinh doanh bất động sản. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ khái niệm, ví dụ, và quy định pháp lý liên quan theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
⭐ 1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì?
Theo Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được chia thành 2 loại:
(1) Tài sản hiện có
Là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu trước hoặc tại thời điểm giao dịch.
(2) Tài sản hình thành trong tương lai
Bao gồm:
-
Tài sản chưa hình thành;
-
Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể chỉ xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch.
▶️ Hiểu đơn giản:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng chưa hoàn thiện thủ tục xác lập quyền sở hữu tại thời điểm ký giao dịch.
⭐ 2. Ví dụ về tài sản hình thành trong tương lai
Một ví dụ điển hình là nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực 01/01/2025):
➡️ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Điểm đáng chú ý:
-
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu có Giấy chứng nhận tại thời điểm giao dịch (Điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023).
⭐ 3. Tài sản hình thành trong tương lai có được dùng làm tài sản bảo đảm không?
CÓ.
Pháp luật cho phép dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, gồm các biện pháp như:
-
Thế chấp
-
Cầm cố
-
Đặt cọc
-
Bảo lãnh…
Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản bảo đảm có thể bao gồm:
✔ Tài sản hiện có
✔ Tài sản hình thành trong tương lai
Ngoại lệ quan trọng:
-
Theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP:
▶️ Không áp dụng bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai đối với quyền sử dụng đất.
➡️ Như vậy:
Nhà hình thành trong tương lai có thể thế chấp, nhưng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai thì KHÔNG.
⭐ 4. Nhà hình thành trong tương lai có được kinh doanh bất động sản không?
Có.
Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định 4 nhóm bất động sản được phép đưa vào kinh doanh, bao gồm:
-
Nhà, công trình có sẵn
-
Nhà, công trình hình thành trong tương lai
-
Nhà, công trình là tài sản công
-
Quyền sử dụng đất được phép giao dịch theo luật đất đai
➡️ Như vậy:
Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân được phép đưa vào kinh doanh bất động sản (mở bán, chuyển nhượng, cho thuê mua…).
Đây là cơ sở pháp lý để nhiều dự án bán căn hộ khi công trình đang xây dựng.
⭐ 5. Tóm tắt nội dung quan trọng
| Nội dung | Quy định |
|---|---|
| Tài sản hình thành trong tương lai là gì? | Tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch |
| Có được làm tài sản bảo đảm? | Có, trừ quyền sử dụng đất |
| Nhà ở hình thành trong tương lai có cần sổ đỏ khi bán? | Không (Luật Nhà ở 2023) |
| Có được kinh doanh bất động sản? | Có (Điều 5 Luật KDBĐS 2014) |
⭐ 6. Kết luận
Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản được pháp luật công nhận và được sử dụng phổ biến trong các giao dịch hiện nay, đặc biệt trong:
-
Mua bán dự án
-
Vay vốn ngân hàng
-
Thế chấp tài sản
-
Kinh doanh bất động sản
Pháp luật Việt Nam cho phép giao dịch với loại tài sản này nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, đồng thời có các quy định chặt chẽ để bảo vệ người mua và các bên liên quan.
Tham khảo: https://thuvienphapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-la-gi-138017144.html
Xem thêm: https://htllaw.com.vn/rui-ro-khi-chuyen-nhuong-qsdd-qua-hop-dong-uy-quyen
