Tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là nhà ở trong các dự án bất động sản, là loại tài sản được giao dịch rất phổ biến. Tuy nhiên, pháp luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện để loại tài sản này được phép mua bán, chuyển nhượng. Việc giao dịch khi chưa đủ điều kiện có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu, người mua gặp rủi ro về tài chính.
Bài viết dưới đây tổng hợp điều kiện pháp lý, các rủi ro thực tiễn và giải pháp cho người mua khi giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.
1. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được phép giao dịch
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ hai nhóm điều kiện:
1.1. Điều kiện về hồ sơ, pháp lý dự án
Dự án phải có:
-
Giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp.
-
Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
-
Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải xin phép).
-
Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
-
Đối với chung cư hoặc tòa nhà để ở: phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng.
➡️ Thiếu bất kỳ giấy tờ nào ở trên thì dự án chưa đủ điều kiện để bán.
1.2. Điều kiện về chấp thuận bán của cơ quan nhà nước
Dự án phải có:
-
Văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán.
Đây là bước quan trọng và bắt buộc. Khi Sở Xây dựng chưa chấp thuận, mọi giao dịch liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai đều không hợp pháp.
2. Sàn giao dịch chỉ được bán bất động sản đủ điều kiện
Theo Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD:
-
Sàn giao dịch chỉ được phép niêm yết và tổ chức giao dịch đối với bất động sản đã đủ điều kiện bán.
-
Các bất động sản không đủ điều kiện sẽ không được niêm yết, không được giao dịch.
➡️ Vì vậy, dự án chưa có đầy đủ pháp lý sẽ không thể bán được trên sàn, bất kể chủ đầu tư cam kết như thế nào.
3. Chủ đầu tư đưa ra điều kiện “06 tháng không bán được thì trả tiền” có hợp lý không?
Nhiều chủ đầu tư chậm tiến độ thường đưa ra cam kết:
“Nếu sau 06 tháng bất động sản không bán được trên sàn giao dịch thì sẽ hoàn trả tiền.”
Tuy nhiên, điều kiện này là không hợp lý vì:
-
Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý ⇒ không được phép giao dịch.
-
Sàn giao dịch không thể niêm yết dự án chưa được Sở Xây dựng chấp thuận.
-
Việc không bán được là đương nhiên, không thể lấy làm điều kiện để trì hoãn hoàn trả tiền cho khách hàng.
➡️ Đây thực chất chỉ là cách kéo dài thời gian hoặc né tránh nghĩa vụ trả tiền cho người mua.
4. Người mua cần làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao và không trả tiền?
Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ và không hoàn trả tiền theo thỏa thuận, người mua cần thực hiện các bước sau:
4.1. Thương lượng – Đàm phán yêu cầu trả tiền
Người mua cần:
-
Làm việc trực tiếp với chủ đầu tư
-
Gửi văn bản yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán
-
Lưu giữ chứng cứ về quá trình làm việc
Nếu chủ đầu tư không hợp tác, chuyển sang bước 2.
4.2. Khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu
Người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân để yêu cầu:
-
Tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu
-
Buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền đã nhận (theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015)
Vì sao hợp đồng vô hiệu?
→ Vì chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn khi tài sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.
4.3. Người mua cần chuẩn bị chứng cứ gì?
Người mua cần thu thập các tài liệu chứng minh dự án chưa đủ điều kiện bán, gồm:
-
Chưa có phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công
-
Chưa có giấy phép xây dựng
-
Chưa nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật
-
Chưa nghiệm thu phần móng (đối với chung cư)
-
Chưa có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng
Đây là các chứng cứ quan trọng để tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
5. Bài học cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai
Người mua cần đặc biệt lưu ý:
✔ Tìm hiểu kỹ pháp lý dự án
✔ Kiểm tra văn bản chấp thuận bán của Sở Xây dựng
✔ Không ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn
✔ Không tin vào lời hứa “sẽ hoàn thiện pháp lý trong vài tháng”
Đây là bài học quan trọng để tránh mất thời gian, tiền bạc và rơi vào tranh chấp pháp lý kéo dài.
6. Kết luận
Điều kiện giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai được quy định rất rõ ràng. Người mua cần nắm vững quy định này để:
-
Bảo vệ quyền lợi của mình
-
Tránh rủi ro với các dự án chưa đủ pháp lý
-
Xử lý đúng hướng nếu chủ đầu tư chậm giao nhà hoặc không trả lại tiền
Xem thêm: https://htllaw.com.vn/rui-ro-khi-chuyen-nhuong-qsdd-qua-hop-dong-uy-quyen
