Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều trường hợp người dân mua đất nhưng sau đó phát hiện thửa đất đã bị thu hồi một phần để làm đường, mở ngõ, hoặc phục vụ dự án công. Vậy trong tình huống này, người mua có được sang tên sổ đỏ không?
Theo Luật Đất đai hiện hành, đất bị thu hồi một phần vẫn được phép chuyển nhượng và sang tên, nhưng chỉ đối với phần diện tích còn lại không thuộc diện thu hồi. Tuy nhiên, để được giải quyết, thửa đất phải được cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý hoặc cấp đổi lại Giấy chứng nhận trước khi làm thủ tục sang tên.
Đăng ký biến động đất đai là gì? Khi nào phải thực hiện?
Đăng ký biến động đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm cập nhật sự thay đổi của thửa đất, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất so với thông tin đã ghi trên hồ sơ địa chính và trên GCN. Mục đích của thủ tục này là bảo đảm thông tin đất đai chính xác, đầy đủ, được số hóa, phục vụ quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động phải được thực hiện khi có bất kỳ sự thay đổi nào sau đây:
- Thay đổi ranh giới hoặc mốc giới thửa đất.
- Thay đổi kích thước cạnh, chiều dài, chiều rộng của thửa đất.
- Thay đổi diện tích do thu hồi, do sạt lở, do đo đạc lại.
- Thay đổi số hiệu hoặc địa chỉ thửa đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất do tách thửa, hợp thửa, chuyển nhượng, thỏa thuận của các thành viên trong hộ gia đình.
- Thay đổi quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình…).
Trong thực tế, trường hợp thu hồi một phần diện tích thửa đất là một trong những biến động phổ biến nhất nhưng lại khiến người dân gặp nhiều vướng mắc: GCN ghi diện tích 50m² nhưng thực tế sau khi thu hồi chỉ còn 46m²; hoặc thửa đất bị cắt hơn 3m² làm đường, mở ngõ, mở hẻm. Trong trường hợp đó, nếu chủ đất không thực hiện đăng ký biến động, các giao dịch như sang tên, chuyển nhượng, tặng cho sẽ bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối.
Các trường hợp phát sinh khi sang tên sổ đỏ nhưng đất bị thu hồi một phần
1. Thu hồi trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng
- Bên bán biết đất bị thu hồi nhưng vẫn ký hợp đồng diện tích cũ.
- Hợp đồng có thể bị vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn bộ tùy mức độ che giấu thông tin.
- Sang tên sẽ bị từ chối vì GCN không còn đúng hiện trạng.
2. Thu hồi sau khi ký hợp đồng
- Hợp đồng vẫn có giá trị.
- Người mua được quyền sang tên đối với phần diện tích còn lại.
- Bên bán phải hỗ trợ chỉnh lý GCN trước khi sang tên.
3. Thu hồi một phần nhỏ trong tổng diện tích
- Thường gặp khi mở ngõ, mở đường, chỉ thu hồi vài m².
- Giao dịch vẫn thực hiện bình thường nếu GCN được cập nhật lại diện tích thực tế.
Điều kiện thực hiện đăng ký biến động đất đai
Căn cứ khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất có Giấy chứng nhận và thuộc một trong các trường hợp thay đổi, bao gồm:
(1) Thay đổi về thửa đất
- Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước cạnh,
- Thay đổi diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
(Điểm d khoản 1 Điều 133)
(2) Thay đổi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập;
- Do chuyển đổi mô hình tổ chức;
- Do thỏa thuận giữa các thành viên hộ gia đình, vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất.
(Điểm i khoản 1 Điều 133)
Trình tự – thủ tục sang tên sổ đỏ khi đất bị thu hồi một phần
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan:
- Bộ phận Một cửa (UBND cấp tỉnh, huyện, xã theo quy định).
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và cấp Phiếu hẹn
Cơ quan tiếp nhận sẽ:
- Kiểm tra hồ sơ
- Cấp Phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả
Nếu nộp tại Bộ phận Một cửa → hồ sơ sẽ được chuyển về Văn phòng đăng ký đất đai xử lý.
Bước 3: Thẩm định và xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
-
Kiểm tra trích đo địa chính
-
Nếu địa phương chưa có bản đồ địa chính hoặc bản đồ đã hỏng → phải trích đo, trích lục lại.
-
Người sử dụng đất phải chi trả chi phí đo đạc.
-
-
Gửi Phiếu chuyển thông tin sang cơ quan thuế
(Mẫu số 19/ĐK – Nghị định 151/2025/NĐ-CP) để xác định nghĩa vụ tài chính. -
Chỉnh lý, cập nhật biến động
-
Ghi nhận giảm/ tăng diện tích
-
Thay đổi ranh giới, số hiệu thửa, chủ thể sử dụng
-
-
Cấp Giấy chứng nhận mới
hoặc xác nhận thay đổi vào GCN hiện có.
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả được trả tại:
- Bộ phận Một cửa, hoặc
- Trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh (tùy nơi nộp).
Sau khi giải quyết, người mua sẽ nhận sổ đỏ mới đứng tên mình với diện tích hợp pháp còn lại.
Thời gian giải quyết
Theo quy định:
- Không quá 04 ngày làm việc:
Trường hợp thay đổi tên, thông tin người sử dụng đất, hoặc thay đổi số hiệu/thay đổi địa chỉ thửa đất. - Không quá 10 ngày làm việc:
Trường hợp giảm diện tích do sạt lở tự nhiên hoặc có biến động phức tạp liên quan ranh giới.
Thời gian trên không bao gồm:
- Thời gian người sử dụng đất nộp bổ sung hồ sơ
- Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Thời gian đo đạc địa chính (nếu phải đo lại)
Lưu ý quan trọng khi đăng ký biến động đối với trường hợp bị thu hồi một phần diện tích
- Người sử dụng đất phải nộp bản chính Quyết định thu hồi để cơ quan đăng ký ghi giảm diện tích.
- Nếu không chỉnh lý sổ đỏ → không thể chuyển nhượng, tặng cho, sang tên.
- Việc chỉnh lý là bắt buộc để cập nhật hồ sơ địa chính và đảm bảo tính pháp lý khi giao dịch.
- Sau khi chỉnh lý diện tích còn lại, người sử dụng đất có thể tiếp tục thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…).
Kết luận
Đăng ký biến động đất đai là thủ tục bắt buộc khi có sự thay đổi về diện tích, ranh giới hoặc chủ thể sử dụng đất. Trong trường hợp bị thu hồi một phần diện tích, việc chỉnh lý GCN trước khi sang tên là điều kiện pháp lý bắt buộc. Người sử dụng đất cần nắm rõ quy trình, hồ sơ và quyền nghĩa vụ của mình để tránh bị từ chối hồ sơ hoặc phát sinh tranh chấp.
Liên hệ Công ty Luật TNHH HTL – Hỗ trợ đăng ký biến động và sang tên sổ đỏ nhanh chóng
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về:
- Thủ tục đăng ký biến động đất đai
- Chỉnh lý, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Xử lý trường hợp đất bị thu hồi một phần, khó sang tên
- Tranh chấp diện tích thực tế khác với diện tích ghi trên sổ
- Hoặc cần luật sư đại diện làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ)
→ Hãy liên hệ ngay với Công ty Luật TNHH HTL để được hỗ trợ.
Chúng tôi có đội ngũ luật sư đất đai nhiều kinh nghiệm, am hiểu thực tiễn giải quyết thủ tục hành chính tại các quận/huyện, sẵn sàng:
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý đất đai
- Đánh giá tình trạng sổ đỏ/ranh giới/diện tích
- Tư vấn hướng xử lý phù hợp nhất
- Soạn thảo hồ sơ, làm việc trực tiếp với VPĐKĐĐ
- Đại diện khách hàng trong các tranh chấp liên quan đến thu hồi đất, sang tên, chuyển nhượng
Bài viết có sự tham khảo từ văn bản Luật Đất đai năm 2024 trên website Thư viện pháp luật
Tham khảo thêm: https://htllaw.com.vn/tai-san-rieng-trong-thoi-ky-hon-nhan-2025
