Sự phát triển mạnh mẽ của mô hình kinh tế chia sẻ đã biến hình thức kinh doanh cho thuê căn hộ du lịch (bao gồm cả các mô hình như condotel, homestay, Airbnb) trở thành một kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn. Tuy nhiên, ranh giới giữa việc cho thuê nhà ở thông thường và kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đòi hỏi sự tuân thủ các quy định pháp luật vô cùng khắt khe.
Thực tiễn cho thấy, không ít chủ nhà và khách lưu trú đã phải đối mặt với các khoản phạt hành chính nặng nề, thậm chí vướng vào các rắc rối hình sự do thiếu hiểu biết về pháp luật cư trú và quản lý kinh doanh.
Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện hệ thống khung pháp lý hiện hành, từ Luật Du lịch, Luật Cư trú đến Bộ luật Dân sự 2015, nhằm cung cấp cẩm nang pháp lý chuẩn mực nhất bảo vệ quyền lợi và hướng dẫn nghĩa vụ cho cả bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê (khách lưu trú) tại các căn hộ du lịch trong năm 2026.
1. BẢN CHẤT PHÁP LÝ CỦA “CĂN HỘ DU LỊCH”
Trước tiên, cần xác định rõ vị thế pháp lý của loại hình bất động sản này. Căn cứ khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch 2017, căn hộ du lịch được pháp luật phân loại chính thức là một trong các hình thức cơ sở lưu trú du lịch.
Cụ thể hơn, theo khoản 3 Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP, “Căn hộ du lịch” được định nghĩa là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch, và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
Vì mang bản chất là cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú, hoạt động cho thuê căn hộ theo ngày, ngắn hạn không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự về hợp đồng thuê tài sản mà còn bị kiểm soát chặt chẽ bởi pháp luật về cư trú, an ninh trật tự và du lịch.
Mới đây, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 19/2026 (có hiệu lực từ ngày 25/4/2026) về quản lý, sử dụng nhà chung cư đã nhấn mạnh: Trường hợp cho thuê căn hộ du lịch trong nhà chung cư bắt buộc phải thực hiện đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và bảo đảm các quy định pháp luật về du lịch.
PHẦN 2: LƯU Ý PHÁP LÝ DÀNH CHO CHỦ NHÀ (BÊN CHO THUÊ)
Chủ nhà hoặc đơn vị quản lý vận hành căn hộ du lịch là bên chịu trách nhiệm pháp lý chính trước cơ quan nhà nước. Việc lơ là trong khâu quản lý khách thuê có thể dẫn đến những chế tài xử phạt rất nặng.
2.1. Nghĩa vụ thông báo lưu trú và ranh giới với đăng ký tạm trú
Rất nhiều chủ nhà nhầm lẫn giữa khái niệm “lưu trú” và “tạm trú”. Theo Luật Cư trú 2020, việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày được xem là lưu trú, nhưng nếu ở từ 30 ngày trở lên thì bắt buộc phải thực hiện đăng ký tạm trú.
Theo Điều 15 Thông tư 55/2021/TT-BCA (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 66/2023/TT-BCA), khi có người đến lưu trú, chủ hộ hoặc đại diện cơ sở lưu trú du lịch có trách nhiệm:
- Yêu cầu người đến lưu trú xuất trình giấy tờ hợp pháp thể hiện thông tin về số định danh cá nhân (CCCD/Hộ chiếu).
- Thực hiện việc thông báo lưu trú với cơ quan đăng ký cư trú (Công an phường/xã).
Hiện nay, việc đăng ký tạm trú hoặc thông báo lưu trú đã được số hóa hoàn toàn, chủ nhà có thể thực hiện dễ dàng qua ứng dụng VNeID, Cổng dịch vụ công Quốc gia, hoặc Cổng dịch vụ công Bộ Công an.
2.2. Quy định đặc thù khi đón khách lưu trú là người nước ngoài
Việc quản lý khách nước ngoài được nâng lên một mức độ an ninh cao hơn. Căn cứ Điều 33 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 (sửa đổi, bổ sung 2023), chủ cơ sở lưu trú phải thực hiện các bước sau:
- Yêu cầu người nước ngoài xuất trình hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế, giấy tờ liên quan đến cư trú tại Việt Nam trước khi đồng ý cho họ tạm trú.
- Người trực tiếp quản lý, điều hành hoạt động của căn hộ du lịch phải khai báo tạm trú cho người nước ngoài với công an xã, phường nơi có cơ sở lưu trú. Việc này có thể thực hiện trực tuyến trên trang thông tin điện tử của lực lượng xuất nhập cảnh hoặc bằng phiếu khai báo giấy.
2.3. Chế tài xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ cơ sở
Pháp luật hiện hành áp dụng các khung hình phạt rất nghiêm khắc đối với hành vi che giấu khách lưu trú hoặc trốn tránh nghĩa vụ khai báo:
- Đối với khách Việt Nam: Theo điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, cá nhân có hành vi không thực hiện đúng quy định về thông báo lưu trú có thể bị phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng; đối với tổ chức, mức phạt sẽ nhân đôi. Tuy nhiên, theo quy định chuyên ngành tại Nghị định 282/2025 mới nhất, cơ sở kinh doanh lưu trú, cơ sở lưu trú du lịch không thực hiện thông báo lưu trú cho khách sẽ bị xử phạt số tiền từ 2.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng.
- Đối với khách nước ngoài: Việc cơ sở lưu trú không thực hiện khai báo tạm trú cho người nước ngoài có thể phải đối mặt với mức xử phạt lên đến 12.000.000 đồng (theo Điều 10 Nghị định 282/2025).
2.4. Quyền và nghĩa vụ kinh doanh theo Luật Du lịch 2017
Bên cạnh nghĩa vụ cư trú, chủ căn hộ du lịch còn phải tuân thủ Điều 53 Luật Du lịch 2017:
- Nghĩa vụ: Phải niêm yết công khai giá bán hàng hóa, dịch vụ và nội quy của cơ sở; thông báo bằng văn bản cho cơ quan chuyên môn cấp tỉnh khi thay đổi tên, quy mô, người đại diện; và chỉ được sử dụng hình ảnh “sao” quảng cáo khi đã được cơ quan nhà nước công nhận hạng. Chủ nhà cũng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho khách du lịch theo quy định của pháp luật dân sự nếu xảy ra sự cố do lỗi của cơ sở.
- Quyền hạn bảo vệ chủ nhà: Pháp luật trao cho chủ nhà quyền được từ chối tiếp nhận hoặc hủy bỏ hợp đồng cung cấp dịch vụ đối với khách du lịch có hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm nội quy của cơ sở lưu trú du lịch. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để chủ nhà tự bảo vệ mình trước những khách thuê sử dụng căn hộ làm nơi sử dụng chất cấm hoặc gây mất trật tự công cộng.
PHẦN 3: LƯU Ý PHÁP LÝ DÀNH CHO KHÁCH LƯU TRÚ (BÊN THUÊ)
Nhiều khách du lịch mang tâm lý “bỏ tiền ra mua dịch vụ thì muốn làm gì cũng được”, tuy nhiên, pháp luật ràng buộc người đi thuê bằng những nghĩa vụ rất rõ ràng.
3.1. Cung cấp thông tin định danh là nghĩa vụ bắt buộc
Khi đến nhận phòng tại căn hộ du lịch, khách thuê có nghĩa vụ bắt buộc phải hợp tác với chủ nhà bằng việc cung cấp các giấy tờ tùy thân hợp pháp (Căn cước công dân đối với người Việt Nam, Hộ chiếu đối với người nước ngoài) để chủ nhà thực hiện thủ tục thông báo lưu trú/tạm trú cho cơ quan công an. Việc từ chối cung cấp giấy tờ tùy thân là vi phạm pháp luật và chủ nhà có toàn quyền từ chối cung cấp dịch vụ.
3.2. Trách nhiệm đăng ký tạm trú đối với khách thuê dài hạn
Trào lưu “workation” (kết hợp làm việc và du lịch) khiến nhiều người thuê căn hộ du lịch trong nhiều tháng. Lúc này, quan hệ lưu trú đã chuyển hóa thành quan hệ cư trú dài hạn.
Căn cứ Điều 27 Luật Cư trú 2020, công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi cấp xã nơi đã đăng ký thường trú từ 30 ngày trở lên thì bắt buộc phải thực hiện đăng ký tạm trú. Thời hạn tạm trú tối đa là 02 năm và có thể tiếp tục gia hạn nhiều lần. Rủi ro pháp lý: Theo Nghị định 282/2025, cá nhân đã cư trú tại chỗ ở hợp pháp mới, đủ điều kiện nhưng không làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký cư trú theo quy định sẽ bị cơ quan công an xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng.
3.3. Nghĩa vụ bảo quản tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015
Căn cứ Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê (khách lưu trú) có nghĩa vụ phải bảo quản tài sản thuê như tài sản của chính mình. Nếu do lỗi vô ý hoặc cố ý làm mất mát, hư hỏng các trang thiết bị nội thất trong căn hộ du lịch, khách thuê bắt buộc phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà. Khách thuê chỉ được miễn trừ trách nhiệm đối với những hao mòn tự nhiên do việc sử dụng tài sản mang lại. Đồng thời, theo Điều 480, khách thuê phải sử dụng căn hộ đúng công dụng và đúng mục đích đã thỏa thuận.
PHẦN 4: HỢP ĐỒNG THUÊ CĂN HỘ DU LỊCH – TẤM KHIÊN BẢO VỆ HAI BÊN
Khác với việc thuê phòng khách sạn truyền thống thường chỉ thông qua biên nhận, việc thuê căn hộ du lịch (đặc biệt là thuê trung và dài hạn) cần được xác lập thông qua hợp đồng thuê tài sản.
Về hình thức hợp đồng: Theo định hướng của Quyết định 19/2026 của TP.HCM, hoạt động cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng nhằm xác định rõ trách nhiệm của chủ sở hữu và người thuê. Điểm tiến bộ của pháp luật hiện hành là hợp đồng này có thể được lập dưới hình thức văn bản giấy hoặc hợp đồng điện tử, và đặc biệt là không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Điều này tạo sự linh hoạt tối đa cho các giao dịch đặt phòng trực tuyến qua các nền tảng OTA (như Airbnb, Agoda, Booking).
Nội dung cốt lõi của hợp đồng (Áp dụng theo BLDS 2015): Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Để tránh tranh chấp, hợp đồng thuê căn hộ du lịch cần quy định chi tiết các điều khoản sau:
- Giá thuê và phương thức thanh toán: Giá thuê do các bên tự do thỏa thuận (Điều 473). Cần quy định rõ giá này đã bao gồm các chi phí dịch vụ quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước, internet hay chưa.
- Tiền đặt cọc (Security Deposit) / Ký cược: Căn cứ Điều 328 và 329 BLDS 2015, chủ nhà thường yêu cầu một khoản tiền ký cược để bảo đảm việc khách trả lại tài sản thuê nguyên vẹn. Cần quy định rõ các trường hợp chủ nhà được quyền khấu trừ tiền cọc (ví dụ: làm vỡ tivi, cháy sofa, mất thẻ từ thang máy).
- Quyền tiếp cận căn hộ: Mặc dù là nhà của mình, nhưng trong thời gian cho thuê, chủ nhà không được tự ý xâm phạm không gian riêng tư của khách. Chủ nhà chỉ được vào căn hộ để dọn dẹp hoặc kiểm tra khi có sự báo trước và được sự đồng ý của khách, trừ các tình huống khẩn cấp (hỏa hoạn, rò rỉ nước).
- Điều khoản chấm dứt hợp đồng trước hạn: Theo Điều 428 BLDS 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Hợp đồng nên liệt kê rõ các hành vi bị nghiêm cấm dẫn đến việc khách bị trục xuất ngay lập tức mà không được hoàn tiền (như sử dụng ma túy, đánh bạc, gây ồn ào ảnh hưởng đến cư dân xung quanh).
KẾT LUẬN
Sự bùng nổ của mô hình căn hộ du lịch mang lại nguồn thu nhập thụ động tốt cho các nhà đầu tư và trải nghiệm lưu trú linh hoạt cho du khách. Tuy nhiên, dưới lăng kính pháp lý, đây là một hoạt động kinh doanh có điều kiện.
Chủ nhà cần tuyệt đối tuân thủ quy định về đăng ký kinh doanh, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và đặc biệt là nghĩa vụ thông báo lưu trú/tạm trú cho khách hàng theo đúng Luật Cư trú và các Nghị định xử phạt (Nghị định 144/2021, Nghị định 282/2025). Ở chiều ngược lại, khách lưu trú cần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, cung cấp trung thực giấy tờ tùy thân và sử dụng tài sản đúng mục đích.
Việc thiết lập một hợp đồng thuê hoặc nội quy lưu trú chặt chẽ, minh bạch chính là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để ngăn ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho cả hai bên, góp phần xây dựng một môi trường du lịch chuyên nghiệp và an toàn.
Bài viết có sự tham khảo từ: https://plo.vn/cac-luu-y-phap-ly-cho-chu-nha-va-khach-luu-tru-tai-can-ho-du-lich-post907341.html
Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/don-gian-hoa-thu-tuc-dang-ky-ho-tich-2026
