Ngày 10/12/2025, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15). Sự ra đời của đạo luật này không chỉ tái thiết lập toàn diện các hoạt động quy hoạch, quản lý dự án mà còn đánh dấu một bước chuyển mình lịch sử, tiệm cận với các chuẩn mực quản trị dự án quốc tế. Dưới góc độ của một Tổ chức hành nghề Luật sư chuyên tư vấn hợp đồng, chúng tôi xin phân tích những điểm sáng mang tính “cởi trói” của Luật Xây dựng 2025 đối với chế định Bồi thường thiệt hại định trước (Liquidated Damages) và các bài học đàm phán hợp đồng từ kinh nghiệm quốc tế.
Cách tiếp cận mới của Luật Xây dựng 2025 về Bồi thường thiệt hại định trước
Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2026) đã mang đến một thay đổi mang tính bước ngoặt đối với việc thiết lập và giải quyết các hợp đồng xây dựng. Lần đầu tiên, chế định “bồi thường thiệt hại định trước” được luật hóa một cách rõ ràng. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 86 quy định: “Việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm”.
Quy định này giải quyết một vướng mắc cực kỳ lớn trong thực tiễn áp dụng các mẫu hợp đồng quốc tế (như FIDIC) tại Việt Nam. Trước đây, việc áp dụng chế định Liquidated Damages (LDs) gặp nhiều rủi ro vì pháp luật dân sự và thương mại truyền thống (cụ thể là Điều 13 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015) thường yêu cầu bên bị vi phạm phải cung cấp tài liệu, chứng từ để chứng minh “thiệt hại thực tế” và chứng minh mối quan hệ nhân quả trực tiếp.
Thực tiễn xét xử cũng thường đồng nhất bồi thường định trước với “phạt vi phạm” để áp đặt mức trần 8% theo Luật Thương mại (điển hình như Quyết định giám đốc thẩm số 15/2016/KDTM-GĐT).
Giờ đây, với việc Luật Xây dựng 2025 cho phép xác định bồi thường theo “các mức thiệt hại định trước”, các bên có cơ sở pháp lý vững chắc để thỏa thuận sẵn một khoản tiền bồi thường ngay từ lúc ký hợp đồng, giúp tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí chứng minh thiệt hại và hạn chế các tranh chấp kéo dài.
Đồng thời, đối với các công trình thuộc dự án đầu tư công hoặc dự án PPP, Luật cũng giới hạn mức phạt vi phạm hợp đồng tối đa là 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm; bên cạnh mức phạt này, bên vi phạm vẫn phải bồi thường thiệt hại theo các thỏa thuận (bao gồm cả thiệt hại định trước) đã ghi nhận trong hợp đồng. Sự tách bạch rõ ràng này khẳng định “bồi thường định trước” là một chế định bồi thường độc lập, không bị đánh đồng hay khống chế bởi mức trần của chế tài “phạt vi phạm”.
Tham khảo kinh nghiệm về Bồi thường thiệt hại định trước từ Anh, Singapore và Mỹ
Sự hợp pháp hóa LDs tại Điều 86.2 Luật Xây dựng 2025 đã đưa môi trường pháp lý Việt Nam xích lại gần hơn với thông lệ của các quốc gia theo hệ thống Thông luật (Common Law). Dưới góc nhìn pháp lý quốc tế, chúng ta có thể rút ra những nguyên tắc cốt lõi sau:
- Tại Vương quốc Anh (UK) – Nguyên tắc “Lợi ích hợp pháp” (Legitimate Interest): Tòa án Anh phân biệt rất rạch ròi giữa Liquidated Damages (khoản bồi thường định trước hợp pháp) và Penalty (khoản phạt trừng phạt mang tính đe dọa, thường bị tuyên vô hiệu). Theo án lệ mang tính nền tảng Cavendish Square Holding, điều khoản LDs sẽ được Tòa án bảo vệ trọn vẹn nếu nó nhằm bảo vệ một “lợi ích hợp pháp” của bên bị vi phạm, và con số ấn định không mang tính chất vô lý, tàn nhẫn (extravagant and unconscionable) so với thiệt hại tiềm tàng.
- Tại Singapore – Nghĩa vụ chứng minh thuộc về bên vi phạm: Kế thừa luật Anh, Singapore rất đề cao tự do hợp đồng trong ngành xây dựng. Điểm ưu việt ở đây là khi tranh chấp xảy ra, nghĩa vụ chứng minh (burden of proof) sẽ được đảo ngược và thuộc về Nhà thầu. Nếu Nhà thầu không thể trưng ra bằng chứng thuyết phục rằng con số LDs mà Chủ đầu tư ấn định là một sự trừng phạt phi lý, họ mặc nhiên phải thanh toán đầy đủ khoản bồi thường định trước đã ký.
- Tại Mỹ (US) – Bài kiểm tra “Ước tính hợp lý” (Reasonable forecast): Pháp luật hợp đồng Mỹ chỉ công nhận LDs nếu thỏa mãn hai điều kiện nghiêm ngặt: (1) Tại thời điểm ký kết, thiệt hại thực tế do chậm trễ rất khó hoặc không thể định lượng chính xác; và (2) Số tiền định trước phải là một “ước tính hợp lý” về thiệt hại có khả năng xảy ra. Bất kỳ điều khoản nào có dấu hiệu cố tình đẩy mức tiền lên quá cao nhằm mục đích “trừng phạt” (punitive) đều sẽ bị Tòa án Mỹ tuyên vô hiệu do vi phạm chính sách công.
Những rào cản thực thi Bồi thường thiệt hại định trước và Khuyến nghị
Mặc dù Luật Xây dựng 2025 mở ra một chương mới tươi sáng cho chế định bồi thường định trước, nhưng quá trình chuyển đổi từ thực tiễn cũ sang khung pháp lý mới vẫn tiềm ẩn rất nhiều thách thức về mặt quản trị hợp đồng. Để bảo vệ tối đa lợi ích thương mại, Công ty Luật chúng tôi khuyến nghị Quý Doanh nghiệp cần lưu tâm 03 vấn đề sau:
Thứ nhất, cẩn trọng với thuật ngữ để tránh rủi ro diễn giải pháp lý.
Trong nhiều năm qua, do thiếu cơ sở pháp lý cho bồi thường định trước, các bên thường viết trong hợp đồng dưới dạng “phạt vi phạm” (ví dụ: phạt chậm tiến độ 300.000.000 đồng/ngày). Khi Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực, sự nhầm lẫn thuật ngữ này sẽ vô cùng nguy hiểm.
Một khi bị xem xét như một thỏa thuận phạt vi phạm, bên vi phạm có thể vin vào chữ “phạt” để yêu cầu cơ quan giải quyết tranh chấp áp dụng mức trần khống chế (8% theo Luật Thương mại hoặc 12% theo Điều 86.3 Luật Xây dựng đối với dự án công) nhằm giảm bớt nghĩa vụ thanh toán. Do đó, Quý vị phải chuẩn hóa lại hợp đồng, sử dụng đúng thuật ngữ “Bồi thường thiệt hại định trước” để bảo vệ tính nguyên vẹn của điều khoản này.
Thứ hai, làm rõ ranh giới giữa LDs và Bồi thường thiệt hại thực tế.
Theo mẫu hợp đồng FIDIC quốc tế, “bồi thường thiệt hại do chậm trễ” thường là biện pháp khắc phục duy nhất (sole remedy). Chủ đầu tư không thể đòi thêm các thiệt hại thực tế phát sinh từ cùng một hành vi chậm trễ (trừ khi chấm dứt hợp đồng trước hạn).
Tuy nhiên, Luật Xây dựng 2025 hiện chưa có quy định cấm việc áp dụng đồng thời cả hai cơ chế bồi thường này cho một hành vi vi phạm. Để tránh việc phải ra Tòa tranh cãi liệu có được đòi “kép” hay không, Luật sư khuyến nghị các bên cần ghi rõ trong hợp đồng việc áp dụng mức LDs có loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thêm thiệt hại thực tế hay không.
Thứ ba, tính toán sự “tương ứng” để loại trừ sự can thiệp của Tòa án/Trọng tài.
Khoản 2 Điều 86 yêu cầu mức thiệt hại định trước phải “tương ứng” với nghĩa vụ bị vi phạm và mức độ vi phạm. Việc thiếu vắng các tiêu chí định lượng cụ thể trong Luật dẫn đến rủi ro cơ quan giải quyết tranh chấp vẫn có thể can thiệp điều chỉnh giảm mức bồi thường nếu họ cho rằng con số thỏa thuận là “quá lớn” so với thiệt hại thực tế, làm mất đi ý nghĩa tinh gọn ban đầu của chế định này.
Khuyến nghị: Áp dụng bài học từ luật của Mỹ và Anh, tại thời điểm đàm phán hợp đồng, Chủ đầu tư nên thiết lập sẵn một Bảng tính dự trù rủi ro (chi phí quản lý kéo dài, chi phí lãi vay, trượt giá…) làm bằng chứng bảo vệ, chứng minh con số LDs là một “ước tính hợp lý” và tương xứng, không mang tính bóc lột nhà thầu.
KẾT LUẬN
Sự hiện diện của cơ chế Bồi thường thiệt hại định trước tại Luật Xây dựng 2025 là một bước đại nhảy vọt, trao cho các Chủ đầu tư và Nhà thầu một công cụ phân bổ rủi ro sắc bén mang tầm quốc tế. Đạo luật này có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, nhưng với các hợp đồng đang đàm phán hiện tại, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận áp dụng các quy định ưu việt của Luật mới này, miễn là không trái với quá trình lựa chọn nhà thầu và các luật liên quan.
Việc thiết kế một điều khoản Liquidated Damages (Bồi thường thiệt hại định trước) vừa có sức nặng răn đe, vừa đảm bảo an toàn không bị Tòa án hay Trọng tài tuyên vô hiệu đòi hỏi sự am hiểu pháp lý sâu sắc. Nếu Quý Doanh nghiệp đang chuẩn bị đấu thầu hoặc cần rà soát lại các mẫu hợp đồng EPC, FIDIC hiện tại để đón đầu Luật Xây dựng 2025, Công ty Luật chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành.
Với đội ngũ Luật sư am tường pháp luật xây dựng nội địa và thông lệ quốc tế, chúng tôi cam kết mang đến những giải pháp đàm phán và soạn thảo hợp đồng vững chắc, bảo vệ tối đa dòng tiền và sự an toàn pháp lý cho dự án của Quý vị.
Bài viết có sự tham khảo từ: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Dau-tu/Nghi-dinh-96-2026-ND-CP-huong-dan-Luat-Dau-tu-690303.aspx
Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/12-tan-kitkat-bi-cuop-lua-chon-incoterms-2020
