Từ ngày 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, thay đổi và bổ sung nhiều quy định về thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (thường gọi là “sang tên Sổ đỏ”). Việc hiểu rõ quy trình, hồ sơ và nơi nộp sẽ giúp người dân tiết kiệm thời gian, tránh sai sót dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý.
Dưới đây là 3 tình huống thực tế từ khách hàng của chúng tôi cùng hướng dẫn chi tiết theo quy định pháp luật mới nhất.
1. Mua bán đất – Quy trình sang tên Sổ đỏ chi tiết
Tình huống: Ông Nguyễn Văn P. (Bắc Ninh) vừa mua 80m² đất từ ông Lê Văn K. vào tháng 6/2025. Hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng đầy đủ, nhưng ông P. chưa nắm rõ các bước tiếp theo để sang tên Sổ đỏ.
Luật sư tư vấn:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
-
Đây là điều kiện bắt buộc theo Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014.
-
Thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã (nếu chứng thực).
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
-
Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế hoặc Bộ phận Một cửa để tính và nộp:
-
Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
-
Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn thuế).
-
Bước 3: Đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ)
Hồ sơ theo Nghị định 151/2025 (Mục II.1B Phần V Phụ lục 1):
-
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18).
-
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
-
Giấy tờ ủy quyền (nếu nộp qua người được ủy quyền).
Nơi nộp: Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Thời gian giải quyết: Không quá 08 ngày làm việc (không tính thời gian xác định giá đất nếu có).
2. Nộp hồ sơ sang tên ở đâu?
Tình huống: Ông Lê Văn K. (TP. Hồ Chí Minh) vừa mua 100m² đất tại cùng xã nhưng chưa rõ phải nộp hồ sơ sang tên ở đâu: UBND xã, UBND huyện hay Văn phòng đăng ký đất đai?
Luật sư tư vấn:
Theo Điều 5 và khoản 2 Điều 16 Nghị định 151/2025, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
-
Bộ phận Một cửa cấp xã hoặc huyện.
-
Văn phòng đăng ký đất đai.
-
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (đặt tại cấp xã hoặc liên xã/phường, do UBND cấp tỉnh quyết định).
📌 Lời khuyên thực tế: Nộp trực tiếp tại Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất thường giúp rút ngắn thời gian vì hồ sơ được chuyển ngay đến bộ phận chuyên môn xử lý.
3. Sang tên Sổ đỏ từ thừa kế đất không có di chúc
Tình huống: Bà Trần Thị M. (Đồng Nai) thừa kế 500m² đất từ cha (ông Trần Văn K.) đã mất, không để lại di chúc. Bốn anh chị em đã thống nhất giao toàn bộ đất cho bà M. quản lý và thờ cúng.
Luật sư tư vấn:
Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế
-
Thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất.
-
Hồ sơ gồm:
-
Giấy đề nghị khai nhận di sản.
-
Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (giấy khai sinh, CMND/CCCD, sổ hộ khẩu…).
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Bản kê khai di sản.
-
-
Sau khi tiếp nhận, văn phòng công chứng sẽ niêm yết công khai tại UBND cấp xã nơi người để lại di sản thường trú.
-
Hết 15 ngày nếu không có tranh chấp → lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên
-
Đơn đăng ký biến động (Mẫu số 18).
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Văn bản phân chia di sản.
-
Giấy tờ ủy quyền (nếu có).
Thuế và lệ phí phải nộp
-
Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất (trừ trường hợp được miễn).
-
Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị (được miễn trong trường hợp thừa kế giữa cha mẹ – con, anh chị em ruột…).
-
Lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định: Theo quy định địa phương.
Xem thêm: https://htllaw.com.vn/mua-dat-giay-to-viet-tay-duoc-cap-so-do-chi
