Hướng dẫn thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhà đất theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014: hồ sơ, quy trình công chứng, thời hạn, chi phí và lưu ý khi sang tên sổ đỏ.
Khái niệm khai nhận di sản thừa kế
Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền để lại di sản của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đối với bất động sản (nhà đất), để người thừa kế có thể sang tên sổ đỏ, bắt buộc phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại cơ quan công chứng.
Khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng 2014 quy định: người thừa kế có thể yêu cầu công chứng văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản. Văn bản công chứng này là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và sang tên quyền sử dụng đất.
Như vậy, khai nhận di sản thừa kế nhà đất là thủ tục pháp lý nhằm xác lập quyền của người thừa kế đối với tài sản bất động sản do người đã mất để lại, được cơ quan công chứng chứng nhận và làm cơ sở để đăng ký sang tên.
Ai được quyền khai nhận di sản?
Căn cứ Điều 613 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế bao gồm:
- Người được chỉ định trong di chúc hợp pháp;
- Người thừa kế theo pháp luật (xác định theo hàng thừa kế: hàng thứ nhất gồm vợ, chồng, cha mẹ, con của người chết).
Ngoài ra, theo Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp người thừa kế chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, thì con, cháu của họ được hưởng thừa kế thế vị.
Điều kiện để khai nhận di sản thừa kế nhà đất
Để được thực hiện thủ tục khai nhận, phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Người để lại di sản đã mất, có giấy chứng tử hợp pháp;
- Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản (sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở);
- Người thừa kế có giấy tờ hợp lệ chứng minh quan hệ thừa kế (sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn…);
- Không có tranh chấp về quyền thừa kế hoặc đã được giải quyết tranh chấp trước đó.
Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế nhà đất
Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản bao gồm:
- Giấy chứng tử của người để lại di sản;
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…);
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn…);
- Di chúc (nếu có);
- Giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND, sổ hộ khẩu) của người thừa kế;
- Đơn yêu cầu công chứng văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản.
Trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhà đất
Căn cứ Điều 58 và Điều 59 Luật Công chứng 2014, thủ tục khai nhận di sản được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng
Người thừa kế nộp hồ sơ tại tổ chức công chứng nơi có bất động sản hoặc nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản.
Bước 2: Niêm yết công khai
Tổ chức công chứng thực hiện việc niêm yết thông báo khai nhận di sản tại UBND cấp xã trong 15 ngày liên tục theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Công chứng 2014.
Bước 3: Lập và công chứng văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản
Sau khi hết thời gian niêm yết, nếu không có tranh chấp, công chứng viên sẽ chứng nhận văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế.
Bước 4: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai
Căn cứ Điều 95, Điều 96 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2024), người thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Thời hạn và chi phí
- Thời hạn: Thông thường mất khoảng 20 – 30 ngày làm việc (bao gồm thời gian niêm yết).
- Chi phí:
-
-
Phí công chứng (theo Thông tư 257/2016/TT-BTC);
-
Phí niêm yết công khai;
-
Lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (theo Luật Thuế TNCN và Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ).
-
Theo điểm d khoản 1 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi) và khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trường hợp thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Một số lưu ý khi khai nhận di sản thừa kế nhà đất
- Nếu có nhiều người thừa kế, cần thỏa thuận bằng văn bản về việc phân chia hoặc đồng sở hữu;
- Trường hợp có tranh chấp, hồ sơ sẽ bị tạm ngừng cho đến khi có phán quyết của tòa án;
- Người thừa kế nên lập văn bản khai nhận càng sớm càng tốt để tránh tranh chấp phát sinh;
- Trong trường hợp còn nợ tài sản, nghĩa vụ tài chính, người thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi di sản nhận được.
Dịch vụ tư vấn khai nhận di sản thừa kế tại Công ty Luật TNHH HTL
Thực tế, nhiều khách hàng khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhà đất thường gặp khó khăn như:
- Không biết chuẩn bị hồ sơ ra sao cho đầy đủ và hợp pháp;
- Tranh chấp giữa các đồng thừa kế, đặc biệt trong trường hợp có con chung – con riêng hoặc có yếu tố thừa kế thế vị;
- Vướng mắc về thủ tục công chứng, niêm yết hoặc sang tên sổ đỏ;
- Không rõ về các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp và trường hợp nào được miễn.
Để giải quyết những vấn đề trên, Công ty Luật TNHH HTL cung cấp dịch vụ tư vấn thừa kế trọn gói, bao gồm:
- Tư vấn xác định hàng thừa kế, quyền và nghĩa vụ của từng người thừa kế theo quy định pháp luật;
- Soạn thảo đơn yêu cầu công chứng văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản;
- Đại diện khách hàng làm việc với Văn phòng công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp thừa kế bằng thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nếu cần;
- Tư vấn về các nghĩa vụ tài chính liên quan (thuế, phí, lệ phí trước bạ) và phương án tối ưu để tiết kiệm chi phí cho khách hàng.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?
Có. Theo quy định pháp luật, việc khai nhận di sản thừa kế nhà đất bắt buộc phải thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng. Chỉ sau khi công chứng văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản, người thừa kế mới có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
2. Nếu có tranh chấp giữa các đồng thừa kế thì có làm thủ tục khai nhận được không?
Không. Khi có tranh chấp, công chứng viên sẽ từ chối công chứng văn bản khai nhận di sản. Trường hợp này, các bên phải tự thỏa thuận hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết, sau đó mới làm thủ tục khai nhận.
3. Thời hạn khai nhận di sản thừa kế là bao lâu?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Nếu quá thời hạn trên mà chưa khai nhận, di sản có thể bị xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của pháp luật.
4. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhà đất có phải nộp thuế không?
Người thừa kế được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu nhận thừa kế từ: cha mẹ – con, vợ – chồng, ông bà – cháu, anh chị em ruột. Các trường hợp khác vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
5. Có thể ủy quyền cho luật sư làm thủ tục khai nhận thừa kế không?
Có. Người thừa kế có thể lập giấy ủy quyền cho luật sư hoặc người khác đại diện làm việc với cơ quan công chứng và cơ quan nhà nước để tiết kiệm thời gian và đảm bảo tính pháp lý.
Kết luận: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhà đất là một bước bắt buộc để người thừa kế có quyền hợp pháp đối với bất động sản và được sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục phức tạp, cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nắm rõ quy định pháp luật để tránh mất thời gian. Nếu gặp vướng mắc về khai nhận di sản thừa kế, hãy liên hệ Công ty Luật TNHH HTL để được luật sư thừa kế tư vấn chi tiết và hỗ trợ trọn gói thủ tục từ công chứng đến sang tên sổ đỏ.
Bài viết có sự tham khảo từ văn bản BLDS năm 2015 trên website Thư viện pháp luật
Tham khảo thêm: https://htllaw.com.vn/tai-san-rieng-trong-thoi-ky-hon-nhan-2025
