Nhà ở xã hội (NƠXH) luôn là một trong những phân khúc bất động sản nhận được sự quan tâm đặc biệt từ đông đảo người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các đô thị lớn. Nhằm tháo gỡ những “nút thắt” về thủ tục hành chính, đồng thời tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, thông thoáng hơn, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP vào ngày 09/02/2026.
Nghị định này sửa đổi, bổ sung hàng loạt các quy định quan trọng của các Nghị định trước đây trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Dưới đây là bài phân tích chuyên sâu, chi tiết toàn bộ các quy định mới nhất mà người dân và chủ đầu tư cần đặc biệt lưu tâm.
MỞ RỘNG CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
Một trong những rào cản lớn nhất khiến người dân khó tiếp cận NƠXH trong những năm qua là khâu chứng minh điều kiện “chưa có nhà ở” và “thu nhập”. Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã có những bước cải cách mang tính đột phá cho cả hai vấn đề này.
1.1. Nới lỏng tiêu chí xác định “Chưa có nhà ở”
Theo quy định cũ, việc chứng minh chưa có nhà ở gặp nhiều khó khăn do hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ. Khắc phục điều này, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi khoản 1 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP theo hướng mở rộng tiêu chí xác định.
Cụ thể, người dân được coi là “chưa có nhà ở” khi bản thân họ và vợ/chồng (nếu có) không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án NƠXH đó. Tiêu chí này không phụ thuộc vào thời điểm người dân nộp hồ sơ mua, thuê mua NƠXH.
Về thẩm quyền xác nhận, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai tại địa phương sẽ chịu trách nhiệm cấp giấy xác nhận này. Đặc biệt, để tránh tình trạng “ngâm” hồ sơ, pháp luật quy định cứng thời hạn giải quyết: Trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy đề nghị, cơ quan có thẩm quyền phải hoàn thành việc xác nhận cho người dân.
1.2. Chuyển giao thẩm quyền và thay đổi cơ chế xác nhận “Thu nhập”
Đây được xem là sự thay đổi mang tính bản lề. Trước đây, việc xác nhận thu nhập chủ yếu do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã thực hiện. Tuy nhiên, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã chuyển thẩm quyền này sang cho Công an cấp xã nơi công dân thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại.
Về mức trần thu nhập: Quy định mới vẫn giữ nguyên mức trần đã được áp dụng trước đó. Cụ thể:
- Đối với người độc thân: Thu nhập thực tế không quá 15 triệu đồng/tháng.
- Đối với người đã kết hôn: Tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.
Về cơ chế xác nhận và hậu kiểm:
- Đối với đối tượng không có hợp đồng lao động, họ phải được Công an cấp xã xác nhận. Trong thời hạn 07 ngày từ khi nhận đơn, Công an cấp xã sẽ xác nhận các thông tin nhân thân cốt lõi bao gồm: Họ tên, ngày tháng năm sinh, giới tính, số định danh cá nhân/căn cước công dân, và địa chỉ thường trú/tạm trú/nơi ở hiện tại.
- Một điểm tiến bộ lớn là việc bổ sung cơ chế tự kê khai, tự cam kết. Công dân có trách nhiệm tự kê khai và cam kết tính trung thực của thông tin thu nhập bình quân hàng tháng.
- Tuy nhiên, sự thông thoáng này đi kèm với cơ chế hậu kiểm. Công an cấp xã sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để xác minh, kiểm tra lại thông tin thu nhập của công dân trong các trường hợp cần thiết, nhằm ngăn chặn hành vi gian lận trục lợi chính sách.
- Đáng chú ý, pháp luật quy định rõ: Chính Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập này đồng thời được coi là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH. Các loại giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện này sẽ có giá trị pháp lý trong thời gian 12 tháng tính từ thời điểm được xác nhận.
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC MUA VÀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã quy định một quy trình nộp hồ sơ, xét duyệt vô cùng chặt chẽ nhưng lại đa dạng hóa phương thức tiếp cận, giúp người dân tiết kiệm tối đa thời gian và công sức đi lại. Quy trình này áp dụng cho các dự án được đầu tư xây dựng không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn.
2.1. Nghĩa vụ công khai thông tin của Chủ đầu tư
Để tránh tình trạng “bán chui” hoặc “cò mồi” tung tin đồn thổi, chủ đầu tư bị ràng buộc bởi các mốc thời gian công khai thông tin rất nghiêm ngặt:
- Sau 30 ngày kể từ khi khởi công dự án: Chủ đầu tư phải cung cấp thông tin dự án để công bố công khai trên trang web của Sở Xây dựng, UBND cấp xã; đăng tải ít nhất 01 lần trên báo ngôn luận của địa phương; và công bố tại website hoặc sàn giao dịch của chủ đầu tư.
- Nội dung công khai bắt buộc gồm: Tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, địa chỉ nộp đơn, tiến độ, quy mô, số lượng căn hộ để bán, diện tích, giá bán (tạm tính), và dự kiến thời gian bắt đầu nhận hồ sơ.
- Trước khi nhận hồ sơ: Tối thiểu 30 ngày trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ, chủ đầu tư phải tiếp tục công khai thông tin về thời điểm bắt đầu/kết thúc nhận hồ sơ, số căn hộ để bán, giá bán chính thức trên hệ thống thông tin bất động sản và gửi cho Sở Xây dựng để đăng tải.
2.2. Đa dạng hóa hình thức nộp hồ sơ
Một bước tiến lớn trong cải cách hành chính là người dân hiện nay không bắt buộc phải đến tận nơi chầu chực để nộp hồ sơ. Việc nộp hồ sơ có thể được thực hiện thông qua các hình thức:
- Nộp trực tiếp.
- Nộp trực tuyến (Online).
- Nộp qua dịch vụ bưu chính.
- Nộp cho cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi cá nhân đang làm việc để đơn vị tổng hợp và gửi cho chủ đầu tư.
Lưu ý quan trọng: Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được đăng ký mua NƠXH tại một dự án tại cùng một thời điểm. Người đăng ký phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở nào khác và hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính pháp lý tại thời điểm ký hợp đồng.
2.3. Quy trình xét duyệt hồ sơ minh bạch
Quá trình xét duyệt hồ sơ được quy định với các mốc thời gian rõ ràng để chống nhũng nhiễu:
- Chủ đầu tư chốt danh sách: Thời gian nhận hồ sơ do chủ đầu tư quyết định nhưng phải kéo dài tối thiểu 30 ngày. Trong vòng 10 ngày kể từ khi hết hạn nộp, chủ đầu tư tổng hợp danh sách gửi Sở Xây dựng.
- Sở Xây dựng rà soát: Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra xem người đăng ký đã từng hưởng chính sách nhà ở nào chưa và phải trả lời bằng văn bản trong vòng 10 ngày.
- Công bố kết quả: Dựa trên ý kiến của Sở Xây dựng, chủ đầu tư đánh giá và lập Danh sách hồ sơ đủ điều kiện/không đủ điều kiện. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ ban đầu, danh sách đủ điều kiện phải được công khai. Đối với hồ sơ bị loại, chủ đầu tư phải trả lại và nêu rõ lý do trong vòng 15 ngày kể từ ngày công bố danh sách.
QUY ĐỊNH BỐC THĂM VÀ THỨ TỰ ƯU TIÊN MUA NHÀ
Với đặc thù “cầu luôn lớn hơn cung”, việc xác định ai được quyền mua nhà ở xã hội luôn là vấn đề nóng nhất. Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã quy định cực kỳ chi tiết quy trình xử lý tình huống này.
3.1. Cơ chế bốc thăm công khai
- Nếu số hồ sơ đủ điều kiện bằng hoặc ít hơn số căn hộ mở bán: Chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận ký hợp đồng mua bán mà không cần bốc thăm.
- Nếu số hồ sơ đủ điều kiện lớn hơn số căn hộ mở bán: Chủ đầu tư bắt buộc phải tổ chức bốc thăm để lựa chọn người được mua. Mặc dù hình thức bốc thăm do chủ đầu tư tự quyết định, nhưng quá trình này bắt buộc phải có sự giám sát trực tiếp của đại diện Sở Xây dựng, đại diện UBND cấp xã, và đại diện Công an cấp xã nơi có dự án, đồng thời tất cả phải ký xác nhận vào biên bản kết quả bốc thăm.
3.2. Thứ tự các đối tượng được ưu tiên (Đặc biệt chú ý ưu tiên Nữ giới)
Pháp luật mang tính nhân văn sâu sắc khi thiết lập một nhóm các đối tượng được hưởng “Đặc quyền ưu tiên” mua NƠXH mà không cần phải tham gia bốc thăm chung với những người khác. Số lượng căn hộ dành cho nhóm ưu tiên này được tính bằng tỷ lệ phần trăm hồ sơ ưu tiên trên tổng hồ sơ, nhân với tổng số căn hộ mở bán.
Thứ tự ưu tiên được sắp xếp lần lượt như sau:
- Người có công với cách mạng.
- Thân nhân liệt sĩ.
- Người khuyết tật.
- Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua NƠXH.
- Nữ giới.
Đặc biệt lưu ý về tiêu chí “Nữ giới”: Việc ưu tiên này không áp dụng đại trà cho mọi phụ nữ, mà chỉ áp dụng trong trường hợp người đứng đơn đăng ký là nữ giới đơn thân hoặc đang là chủ hộ của hộ gia đình được ghi nhận trên cơ sở dữ liệu quốc gia về cư trú.
Cách xử lý khi nhóm ưu tiên cũng vượt quá chỉ tiêu: Trong trường hợp số lượng hồ sơ của đối tượng ưu tiên trong cùng một nhóm lại lớn hơn số lượng căn hộ ưu tiên được phân bổ, thì nhóm đối tượng ưu tiên đó sẽ tự tổ chức bốc thăm nội bộ với nhau. Những người kém may mắn bị rớt đài trong lần bốc thăm nội bộ này sẽ không bị loại, mà tiếp tục được đưa xuống tham gia bốc thăm chung với các đối tượng không ưu tiên ở vòng sau.
Sau khi có kết quả cuối cùng và nhà ở đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư tiến hành ký Hợp đồng mua bán và phải cập nhật dữ liệu, công khai danh sách khách hàng đã mua (bao gồm cả các thành viên trong gia đình họ) tại trụ sở, địa điểm dự án và sàn giao dịch.
QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI HÌNH THỨC “CHO THUÊ” NHÀ Ở XÃ HỘI
Nếu như việc “mua” hoặc “thuê mua” NƠXH đòi hỏi hàng loạt các thủ tục chứng minh khắt khe, thì đối với hình thức chỉ “thuê” NƠXH, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP lại tạo ra một hành lang cực kỳ thông thoáng.
Theo khoản 3 Điều 38 được sửa đổi, trình tự thủ tục cho thuê NƠXH vẫn áp dụng giống như quy trình nộp hồ sơ thông thường, tuy nhiên người dân hoàn toàn KHÔNG phải nộp các giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập. Điều này có nghĩa là thủ tục hành chính được cắt giảm tối đa.
Chỉ có một ngoại lệ duy nhất: Trường hợp người dân thuê NƠXH thuộc sở hữu tài sản công và muốn được hưởng các chính sách miễn, giảm tiền thuê nhà, thì họ mới phải nộp các giấy tờ chứng minh mình thuộc diện đối tượng được ưu đãi miễn/giảm.
BÁN LẠI NHÀ Ở XÃ HỘI ĐANG CHO THUÊ VÀ CÔNG THỨC TÍNH GIÁ
Một vấn đề vướng mắc lớn của các dự án NƠXH dành riêng để cho thuê trước đây là vòng vốn của chủ đầu tư bị chôn vùi quá lâu, thiếu cơ chế thoái vốn linh hoạt. Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung khoản 12 Điều 78 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP để giải quyết triệt để vấn đề này.
5.1. Quyền được mua lại trước thời hạn 10 năm
Theo quy định mới, đối với các NƠXH đang được cho thuê, chủ đầu tư được ưu tiên bán lại chính căn nhà đó cho người đang trực tiếp thuê nếu người này có nhu cầu mua lại trước thời hạn 10 năm (lưu ý: quy định này dài hơn so với quy định cũ là trước 05 năm). Tất nhiên, người mua phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ đúng đối tượng và điều kiện theo quy định hiện hành.
Nếu người đang thuê không có nhu cầu mua, chủ đầu tư có một lối thoát vốn khác là được phép bán lại nhà ở này cho Quỹ nhà ở quốc gia.
5.2. Công thức xác định giá bán NƠXH đang cho thuê
Để đảm bảo tính công bằng giữa lợi ích của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người thu nhập thấp, pháp luật quy định một công thức tính giá bán rất chi tiết và khoa học.
Cụ thể, Giá bán NƠXH đang cho thuê được xác định bằng:
[Giá bán đã được thẩm định] + [Lãi vay bình quân hằng năm] – [Giá trị khấu hao nhà ở].
Trong đó:
- Giá bán đã được thẩm định: Là mức giá được cơ quan nhà nước xác định tại thời điểm thẩm định giá thuê ban đầu.
- Lãi vay bình quân hằng năm: Áp dụng theo mức lãi suất của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với khoảng thời gian đã cho thuê.
- Giá trị khấu hao nhà ở: Được tính bằng cách lấy [Giá bán đã thẩm định] nhân (x) với [Thời gian đã thuê], sau đó chia (/) cho [Số năm thu hồi vốn đầu tư đã được tính toán trong phương án cho thuê ban đầu].
KẾT LUẬN
Có thể khẳng định, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP (chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 09/02/2026) là một cuộc cách mạng mạnh mẽ trong công tác xây dựng thể chế quản lý thị trường bất động sản nói chung và mảng nhà ở xã hội nói riêng.
Bằng việc phân cấp phân quyền mạnh mẽ cho cơ quan Công an cấp xã trong việc chứng minh thu nhập, áp dụng cơ chế tự kê khai tự chịu trách nhiệm, minh bạch hóa quy trình bốc thăm và nới lỏng cơ chế cho thuê, bán lại dự án… pháp luật đã thực sự “trải thảm đỏ” để các chính sách an sinh xã hội tiếp cận đúng người, đúng thời điểm.
Những người lao động có thu nhập thấp, nữ giới đơn thân làm chủ hộ, hay những đối tượng chính sách giờ đây có cơ sở pháp lý vững chắc và thuận lợi hơn bao giờ hết để sớm an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống lâu dài.
Bài viết có sự tham khảo từ: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/nghi-dinh-so-54-2026-nd-cp-quy-dinh-moi-ve-mua-ban-thue-mua-cho-thue-gia-nha-o-xa-hoi-119260220165054643.htm
Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/nga-nghien-cuu-mien-thi-thuc-cho-cong-dan-viet-nam
