Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng đất, Nhà ở Cho Người Việt Nam định Cư ở Nước Ngoài

Table of Contents

Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, mở rộng đáng kể quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong bài viết này, Công ty Luật HTL sẽ phân tích chi tiết các điều kiện, quy định pháp luật và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định mới nhất.

Khái niệm và cơ sở pháp lý

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 (sửa đổi 2014), đây là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Cơ sở pháp lý chính:
- Luật Đất đai 2024
- Luật Nhà ở 2023
- Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 (sửa đổi 2014)
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Các nghị định hướng dẫn thi hành

Quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

Theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được coi là chủ sở hữu hợp pháp nếu họ:

Có nhà ở để ở hợp pháp tại Việt Nam.
Có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Có các quyền như bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp, thừa kế,… nhà ở, trừ trường hợp tặng cho cho đối tượng không được sở hữu, thì chỉ được hưởng giá trị tương ứng.

Quyền sở hữu nhà và nhận chuyển nhượng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo Điều 6 và Điều 128 Luật Đất đai 2024 cùng Điều 8 Luật Nhà ở 2023:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức:

Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã.
Mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở gắn liền với QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình.

Về quyền sử dụng đất:

Có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ trong dự án phát triển nhà ở (đối với đất ở).
Có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ không thuộc dự án nếu được phép sở hữu nhà ở gắn liền với đất và đáp ứng điều kiện của Luật Đất đai.

Điều kiện để chuyển nhượng

Để giao dịch hợp pháp, cần bảo đảm đồng thời các điều kiện:

1. Điều kiện đối với bên chuyển nhượng

Có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở (trừ một số trường hợp được miễn theo luật).
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất theo Giấy chứng nhận.

2. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng (người Việt Nam định cư ở nước ngoài)

Có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài (hộ chiếu Việt Nam, giấy xác nhận gốc Việt, giấy tờ quốc tịch…).
Được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Loại đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp mục đích sử dụng được phép của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Đất ở: Được phép nhận chuyển nhượng, sở hữu lâu dài.
- Đất nông nghiệp: Chỉ được nhận nếu thuộc diện được Nhà nước cho phép, hoặc chuyển mục đích sang đất ở, đất phi nông nghiệp được phép sở hữu.

Các trường hợp được chuyển nhượng

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ và nhà ở trong các trường hợp:

Mua nhà ở thương mại trong dự án của chủ đầu tư (không nằm trong khu vực hạn chế).
Nhận chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất ở từ cá nhân, hộ gia đình.
Nhận thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở.
Mua đất ở trong dự án phát triển nhà ở được phép bán cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Hạn chế và lưu ý theo Luật mới

Khu vực hạn chế: Không được sở hữu nhà, nhận đất tại khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh (theo danh mục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định).
Giới hạn số lượng nhà: Luật Nhà ở 2023 quy định giới hạn số lượng căn hộ, nhà ở riêng lẻ mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu trong một tòa nhà hoặc một khu vực nhất định.
Thủ tục công chứng: Giao dịch chuyển nhượng phải công chứng/chứng thực tại Việt Nam.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở cho Việt kiều

Bước 1 – Kiểm tra điều kiện pháp lý

Xác minh tình trạng pháp lý của đất và nhà (tranh chấp, quy hoạch, thời hạn sử dụng).
Kiểm tra giấy tờ tùy thân của Việt kiều để xác định đủ điều kiện sở hữu.

Bước 2 – Công chứng hợp đồng

Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam.
Hồ sơ công chứng gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD hoặc hộ chiếu, giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam (nếu là Việt kiều), giấy tờ nhập cảnh.

Bước 3 – Kê khai nghĩa vụ tài chính

Nộp thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng) và lệ phí trước bạ (0,5%).
Trường hợp tặng cho/thừa kế giữa thân nhân được miễn thuế theo quy định.

Bước 4 – Đăng ký sang tên

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện.
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điều 95 Luật Đất đai 2024).

Lời khuyên pháp lý

Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của đất, tránh đất chưa có sổ hoặc đang tranh chấp.
Xác minh khu vực bất động sản có thuộc diện hạn chế với Việt kiều hay không.
Lập hợp đồng rõ ràng, có điều khoản về nghĩa vụ thuế, thời hạn bàn giao.

Bài viết có sự tham khảo từ văn bản Luật Đất đai 2024: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2024-31-2024-QH15-523642.aspx

Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/trinh-tu-thu-tuc-hop-nhat-thua-dat