Table of Contents

Hành vi lấn chiếm khoảng không nhà khác là gì và tại sao nó nghiêm trọng?

Hành vi lấn chiếm khoảng không nhà khác xảy ra khi một cá nhân hoặc tổ chức xây dựng các bộ phận công trình (như ban công, mái che, ô văng, cửa sổ) vượt quá ranh giới đất được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xâm phạm vào không gian thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nhà lân cận. Ví dụ, một ngôi nhà có ban công tầng 2 nhô ra 1m sang khoảng không của nhà bên cạnh mà không được sự đồng ý của chủ nhà lân cận sẽ được coi là lấn chiếm.

Hành vi này nghiêm trọng vì:

Xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp: Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, phù hợp với quy định pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác: Lấn chiếm khoảng không có thể gây cản trở ánh sáng, thông gió, hoặc làm hư hỏng tài sản của nhà lân cận.
Vi phạm quy định xây dựng: Theo Điều 12 Luật Xây dựng 2014, hành vi lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác là bị nghiêm cấm.

Tại Công ty Luật HTL, chúng tôi nhận thấy nhiều trường hợp lấn chiếm khoảng không xuất phát từ sự thiếu hiểu biết pháp luật hoặc cố ý vi phạm. Điều này không chỉ dẫn đến tranh chấp giữa các bên mà còn gây ra các hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Xây dựng lấn chiếm khoảng không nhà khác có bị xử phạt không?

Câu trả lời là CÓ. Hành vi xây dựng lấn chiếm khoảng không nhà khác là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính theo các quy định hiện hành. Dưới đây là các căn cứ pháp lý cụ thể:

Xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Theo Khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung bị xử phạt như sau:

“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
10. Xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung như sau:
a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 180.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.”

Ví dụ, nếu bạn xây nhà ở riêng lẻ và ban công lấn sang khoảng không của nhà hàng xóm, bạn có thể bị phạt từ 80 đến 100 triệu đồng và bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Nếu hành vi lấn chiếm gây thiệt hại (như làm nứt tường, hư hỏng tài sản của nhà lân cận), người vi phạm phải bồi thường theo Điều 26 Luật Đất đai 2024:

“Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất
7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.”

Công ty Luật HTL khuyến khích người dân cần kiểm tra kỹ ranh giới đất và thiết kế xây dựng trước khi thi công để tránh vi phạm pháp luật và gây tranh chấp với hàng xóm.

Các trường hợp lấn chiếm khoảng không phổ biến và hậu quả pháp lý

Dưới đây là các trường hợp lấn chiếm khoảng không thường gặp mà Công ty luật HTL đã tư vấn:

Ban công, ô văng nhô ra quá ranh giới: Nhiều hộ gia đình xây ban công tầng 2, tầng 3 vượt quá ranh giới đất, gây ảnh hưởng đến nhà lân cận.
Mái che, mái nhà lấn chiếm: Mái nhà hoặc mái che kéo dài sang khoảng không của nhà bên cạnh, làm cản trở ánh sáng hoặc gây nguy cơ sụp đổ.
Cửa sổ, cửa ra vào lấn chiếm lối đi chung: Một số công trình xây cửa sổ hoặc cửa ra vào nhô ra ngõ đi chung, vi phạm quyền sử dụng đất của các hộ khác.
Công trình phụ lấn chiếm: Ví dụ, bể nước, tường rào, hoặc các công trình phụ xây dựng vượt ranh giới đất.

Hậu quả pháp lý:

Phạt tiền: Như đã nêu ở trên, mức phạt có thể lên đến 200 triệu đồng tùy theo loại công trình.
Buộc tháo dỡ: Theo Khoản 15, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, phần công trình vi phạm phải được tháo dỡ để khôi phục tình trạng ban đầu.
Bồi thường thiệt hại: Nếu gây hư hỏng tài sản hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà lân cận, người vi phạm phải bồi thường theo giá thị trường.
Truy cứu trách nhiệm hình sự: Trong trường hợp cố ý lấn chiếm và gây hậu quả nghiêm trọng (như làm sập nhà lân cận), người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội hủy hoại tài sản (Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017).

Làm thế nào để phòng tránh lấn chiếm khoảng không khi xây dựng?

Để tránh vi phạm pháp luật và gây tranh chấp với hàng xóm, bạn nên thực hiện các biện pháp sau khi xây dựng nhà:

Kiểm tra ranh giới đất: Xác định rõ ranh giới thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu cần, thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp để xác minh.
Tuân thủ giấy phép xây dựng: Đảm bảo thiết kế công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp, không tự ý cơi nới hoặc xây vượt ranh giới.
Tham khảo ý kiến hàng xóm: Trước khi xây dựng, trao đổi với các hộ lân cận để tránh tranh chấp về khoảng không hoặc lối đi chung.
Thuê đơn vị tư vấn pháp lý: Một luật sư hoặc công ty luật uy tín như Công ty Luật HTL có thể tư vấn về các quy định xây dựng và kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi thi công.
Tuân thủ quy chuẩn xây dựng: Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, các bộ phận công trình (như ban công, ô văng) phải đảm bảo mọi hoạt động tại công trình này không tác động, ảnh hưởng xấu đến hoạt động (sinh hoạt, làm việc, nghỉ ngơi…) cho các công trình bên cạnh.

Tham khảo: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2024-31-2024-QH15-523642.aspx

Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/tai-san-rieng-trong-thoi-ky-hon-nhan-2025