Thời gian qua, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất vườn ao sang đất ở (đất thổ cư) gặp nhiều khó khăn về mặt tài chính đối với người dân do sự thay đổi của bảng giá đất và các quy định mới của Luật Đất đai 2024. Nhiều hộ gia đình, cá nhân đã phải đóng những khoản tiền sử dụng đất rất lớn.
Tuy nhiên, với sự ra đời của Nghị quyết số 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành ngày 11/12/2025 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành, Nhà nước đã mở ra một cơ chế tháo gỡ mang tính đột phá. Điểm đáng chú ý nhất là chính sách cho phép tính lại tiền sử dụng đất với mức ưu đãi và hoàn trả lại tiền (hoàn tiền) cho những người dân đã trót nộp số tiền quá cao trong giai đoạn chuyển tiếp.
Dưới góc độ pháp lý, bài viết này sẽ phân tích chi tiết về cơ chế ưu đãi mới, điều kiện để được hoàn tiền và thủ tục pháp lý mà người dân cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất mới khi chuyển lên đất thổ cư
Trước khi tìm hiểu về cơ chế hoàn tiền, người dân cần hiểu rõ chính sách thu tiền sử dụng đất mới được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15. Đây là cơ sở pháp lý gốc để tạo ra khoản tiền chênh lệch dẫn đến việc hoàn tiền.
Cụ thể, tại Điểm c Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định mức thu tiền sử dụng đất cực kỳ ưu đãi đối với trường hợp: Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở; hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.
Khi thuộc các trường hợp nêu trên, thay vì phải nộp 100% tiền chênh lệch giá đất như trước đây, người dân sẽ được áp dụng mức thu theo bậc thang dựa trên hạn mức giao đất ở tại địa phương:
- Thu 30% tiền chênh lệch: Áp dụng đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương. (Tiền chênh lệch là khoảng cách giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích).
- Thu 50% tiền chênh lệch: Áp dụng đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- Thu 100% tiền chênh lệch: Áp dụng đối với phần diện tích đất vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Chính sách này giúp người dân giảm tải được từ 50% đến 70% gánh nặng tài chính đối với phần diện tích trong hạn mức, tạo điều kiện thuận lợi để người dân an cư lạc nghiệp.
Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được hoàn tiền trong trường hợp nào?
Một câu hỏi lớn đặt ra là: Những người dân đã xin chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền theo mức cũ (100% chênh lệch) trước khi Nghị quyết 254 có hiệu lực thì có bị thiệt thòi không?
Câu trả lời là Không. Pháp luật đã dự liệu một cơ chế xử lý chuyển tiếp rất nhân văn tại Khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Theo đó, người dân hoàn toàn có thể được “hoàn tiền” nếu rơi vào khoảng thời gian chuyển tiếp sau đây:
Trường hợp từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 (trước ngày Nghị quyết 254 có hiệu lực thi hành), hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (từ đất vườn ao cùng thửa hoặc tách thửa trước 01/7/2014 như phân tích ở phần 1) thì được xử lý như sau:
- Trường hợp chưa nộp tiền: Nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo hoặc đã ban hành nhưng người dân chưa nộp, cơ quan thuế sẽ tự động tính lại tiền sử dụng đất theo mức ưu đãi mới (30% – 50% – 100%) và ra thông báo điều chỉnh.
- Trường hợp đã nộp một phần tiền: Người dân được quyền làm đơn đề nghị cơ quan thuế tính lại. Nếu số tiền tính lại theo chính sách mới thấp hơn số tiền thực tế người dân đã nộp, phần chênh lệch dư ra sẽ được Nhà nước hoàn trả.
- Trường hợp đã nộp đủ tiền: Đây là trường hợp phổ biến nhất. Nếu hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ 100% tiền sử dụng đất theo thông báo cũ của cơ quan thuế, nay được quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại. Số tiền sử dụng đất sau khi tính lại chắc chắn sẽ thấp hơn rất nhiều so với số tiền đã nộp. Khoản tiền chênh lệch này sẽ được Nhà nước hoàn trả cho người sử dụng đất.
Như vậy, pháp luật quy định rõ ràng việc người dân đã nộp tiền sử dụng đất để chuyển lên thổ cư trong giai đoạn từ 01/8/2024 đến trước 01/01/2026 sẽ được Nhà nước tính toán lại và hoàn trả lại phần tiền nộp thừa.
Cơ chế và hình thức hoàn trả tiền nộp thừa được thực hiện ra sao?
Việc “hoàn tiền” không có nghĩa là người dân lên cơ quan thuế và nhận ngay tiền mặt mang về. Pháp luật về quản lý thuế và Nghị quyết 254 quy định một quy trình cấn trừ tài chính chặt chẽ theo thứ tự ưu tiên như sau:
- Bước 1: Trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh. Số tiền nộp thừa sẽ được ưu tiên cấn trừ vào các nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khác mà hộ gia đình, cá nhân đó đang còn nợ hoặc mới phát sinh.
- Bước 2: Trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác. Trường hợp người dân không phát sinh hoặc không còn nợ nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khoản tiền nộp thừa này sẽ tiếp tục được cấn trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác (ví dụ: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
- Bước 3: Hoàn trả bằng tiền mặt/chuyển khoản. Sau khi đã cấn trừ toàn bộ các nghĩa vụ tài chính (hoặc nếu người dân không có bất kỳ khoản nợ thuế phí nào khác để trừ), thì cơ quan nhà nước mới thực hiện thủ tục hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật quản lý thuế.
Điều kiện và thủ tục đề nghị tính lại tiền sử dụng đất để được hoàn tiền
Để được nhận lại khoản tiền chênh lệch, người dân không thể ngồi chờ cơ quan nhà nước tự động chuyển tiền, mà bắt buộc phải thực hiện thủ tục hành chính theo đúng quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Thời hạn vàng cần lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân phải nộp văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 01/01/2027. Pháp luật quy định rõ: Không áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định ưu đãi đối với trường hợp người sử dụng đất nộp văn bản đề nghị từ ngày 01/01/2027 trở về sau. Do đó, nếu bỏ lỡ mốc thời gian này, người dân sẽ mất quyền được hoàn tiền.
Trình tự thực hiện:
- Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất làm văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất nộp đến Bộ phận một cửa liên thông của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Tiếp nhận và luân chuyển: Bộ phận một cửa cấp giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả và chuyển văn bản đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Xác nhận hạn mức: Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất được lựa chọn để làm căn cứ tính mức ưu đãi (30% hay 50%), sau đó chuyển thông tin đến Cơ quan thuế.
- Tính toán và thông báo: Cơ quan thuế thực hiện việc tính lại tiền sử dụng đất theo mức mới; ban hành thông báo điều chỉnh gửi cho người sử dụng đất và xác định số tiền nộp thừa để tiến hành thủ tục cấn trừ, hoàn trả theo quy định.
Những lưu ý pháp lý mang tính “sống còn” đối với người dân
Bên cạnh niềm vui được giảm và hoàn tiền, người dân cần cực kỳ lưu ý một rào cản pháp lý được thiết lập tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP nhằm chống trục lợi chính sách:
Chỉ được áp dụng duy nhất 01 lần cho 01 thửa đất: Mức thu ưu đãi (30% – 50%) này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân tự lựa chọn. Kể từ lần chuyển mục đích thứ hai trở đi (dù là trên phần diện tích còn lại của thửa đất đó, hay trên một thửa đất khác), người dân sẽ phải nộp 100% tiền chênh lệch.
Trường hợp hộ gia đình có nhiều thửa đất ở nhiều tỉnh thành khác nhau, họ phải cam kết việc lựa chọn 01 thửa đất duy nhất trong đơn đề nghị. Nếu cơ quan nhà nước phát hiện người dân đã hưởng chính sách này rồi nhưng vẫn cố tình giấu giếm để đề nghị hưởng ưu đãi cho thửa đất khác, hậu quả pháp lý sẽ rất nặng nề. Cụ thể, cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch, thu hồi số tiền đã giảm, đồng thời người dân phải nộp khoản tiền phạt chậm nộp tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến khi bị phát hiện.
Lời kết
Việc ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã kịp thời gỡ bỏ “nút thắt” tài chính khổng lồ cho người dân khi có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn ao sang đất thổ cư. Đặc biệt, cơ chế hồi tố cho phép tính lại và hoàn tiền đối với những hồ sơ đã chuyển mục đích từ 01/8/2024 đến trước 01/01/2026 thể hiện sự công bằng và thấu tình đạt lý của pháp luật.
Tuy nhiên, cơ hội này đi kèm với thời hạn vô cùng nghiêm ngặt (trước 01/01/2027) và nguyên tắc giới hạn “một lần – một thửa”. Do đó, người dân đang rơi vào trường hợp này cần nhanh chóng kiểm tra lại hồ sơ, chuẩn bị đơn đề nghị và nộp tại Bộ phận một cửa để kịp thời đòi lại quyền lợi tài chính hợp pháp của gia đình mình.
Bài viết có sự tham khảo từ: Nghị quyết 254/2026/NĐ-CP
Tham khảo thêm bài viết và dịch vụ của chúng tôi tại: https://htllaw.com.vn/
