ĐÁNH GIÁ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI SỰ KIỆN BÊN CHO THUÊ KHÔNG BÀN GIAO MẶT BẰNG DO TRANH CHẤP VỚI NGƯỜI THUÊ CŨ
Trong quan hệ hợp đồng thuê tài sản, sự kiện Bên cho thuê không thể bàn giao mặt bằng đúng hạn cho Bên thuê mới do người thuê cũ không đồng ý nhận bồi thường và từ chối di dời là một rủi ro hiện hữu, trực tiếp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của Bên thuê mới. Dưới góc độ pháp lý dựa trên Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), sự kiện này được phân tích và áp dụng chế tài như sau:
- Xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng
Căn cứ Điều 476 BLDS 2015, Bên cho thuê có nghĩa vụ bắt buộc phải giao tài sản cho Bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm và địa điểm đã thỏa thuận. Việc mặt bằng vẫn đang bị người thuê cũ chiếm hữu dẫn đến việc Bên cho thuê không thể bàn giao tài sản trống trên thực địa là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ giao tài sản.
Đồng thời, theo Điều 478 BLDS 2015, Bên cho thuê phải có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho Bên thuê; trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng) đối với tài sản thuê mà Bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Mặc dù tranh chấp hiện tại xảy ra giữa Bên cho thuê và người thuê cũ, nhưng hậu quả pháp lý của nó làm triệt tiêu mục đích giao kết hợp đồng của Bên thuê mới, do đó Bên cho thuê phải hoàn toàn chịu trách nhiệm dân sự. Bên thuê mới tuyệt đối không can thiệp bằng các biện pháp vật lý đối với người thuê cũ để tránh phát sinh trách nhiệm hình sự hoặc dân sự ngoài hợp đồng.
- Chế tài Phạt cọc và Bồi thường thiệt hại
Thông thường, trước khi nhận bàn giao mặt bằng, Bên thuê mới đã thực hiện biện pháp bảo đảm là “Đặt cọc” nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015.
Căn cứ khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, trường hợp Bên nhận đặt cọc (Bên cho thuê) từ chối việc thực hiện hợp đồng (thể hiện qua việc không thể bàn giao mặt bằng), Bên cho thuê phải trả lại cho Bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc gấp đôi), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
- Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại
Căn cứ Điều 428 BLDS 2015, Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại.
Về nguyên tắc xác định thiệt hại, căn cứ Điều 419 BLDS 2015, Bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại, đồng thời yêu cầu Bên cho thuê chi trả các chi phí thực tế phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng (ví dụ: chi phí thiết kế bản vẽ, chi phí đặt hàng vật tư, chi phí cơ hội do chậm trễ kinh doanh),.
CÁC RỦI RO PHÁP LÝ KHÁC KHI THIẾT LẬP GIAO DỊCH THUÊ MẶT BẰNG
Bên cạnh rủi ro về bàn giao tài sản, quá trình thẩm định hồ sơ thuê mặt bằng đòi hỏi bộ phận pháp chế và ban giám đốc doanh nghiệp phải nhận diện và loại trừ các rủi ro pháp lý mang tính cấu trúc sau:
- Rủi ro về quyền cho thuê và “Hợp đồng hợp tác kinh doanh”
Thực tiễn xét xử và tư vấn pháp lý cho thấy, nhiều trường hợp bên ký hợp đồng cho thuê mặt bằng là một pháp nhân đang hoạt động, có đại diện pháp luật hợp lệ, nhưng pháp nhân này lại không phải là chủ sở hữu hợp pháp của mặt bằng và không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Để lách luật, bên cho thuê này không ký “Hợp đồng thuê tài sản” mà soạn thảo dưới hình thức “Hợp đồng hợp tác kinh doanh”. Căn cứ Điều 504 BLDS 2015, hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. Việc sử dụng hợp đồng hợp tác để che giấu giao dịch thuê mặt bằng là hành vi xác lập giao dịch dân sự giả tạo.
Hậu quả pháp lý: Nếu hợp đồng thuê gốc giữa Chủ sở hữu thực sự và Công ty trung gian quy định Chủ sở hữu có quyền lấy lại mặt bằng bất kỳ lúc nào mà không phải bồi thường, thì khi Chủ sở hữu thực thi quyền này, Bên thuê mới (dù đã ký hợp đồng 3-5 năm với công ty trung gian) sẽ bị buộc phải hoàn trả mặt bằng và mất trắng toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng cơ bản.
- Rủi ro về tư cách và thẩm quyền của người ký kết hợp đồng
Hợp đồng thuê mặt bằng là một giao dịch dân sự làm phát sinh quyền và nghĩa vụ tài sản lớn. Nếu người ký hợp đồng không có thẩm quyền đại diện, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
Căn cứ Điều 142 BLDS 2015, giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện (Pháp nhân/Công ty cho thuê), trừ khi người được đại diện công nhận hoặc biết mà không phản đối. Do đó, bắt buộc phải thẩm định xem người ký có phải là Người đại diện theo pháp luật hoặc là người được ủy quyền hợp pháp thông qua Giấy ủy quyền hay không.
- Rủi ro về năng lực chịu trách nhiệm tài sản của Công ty Trách nhiệm hữu hạn (TNHH)
Các điều khoản bồi thường vi phạm hợp đồng (ví dụ: bồi thường toàn bộ chi phí đầu tư nếu lấy lại mặt bằng trước thời hạn) cần được đánh giá dựa trên năng lực tài chính thực tế của Bên cho thuê. Nếu Bên cho thuê là Công ty TNHH, theo Luật Doanh nghiệp, họ chỉ chịu trách nhiệm tài sản trong phạm vi vốn điều lệ.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu công ty này chây ì, tẩu tán tài sản hoặc tiến hành thủ tục phá sản, Bên thuê sẽ đứng trước rủi ro không thể thu hồi lại tiền bồi thường dù có bản án có hiệu lực của Tòa án do đối tượng phải thi hành án không còn tài sản.
KHUYẾN NGHỊ VỀ THỦ TỤC THẨM ĐỊNH VÀ SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG DÀNH CHO BÊN THUÊ
Để thiết lập cơ chế bảo vệ tối đa quyền lợi cho doanh nghiệp trước khi quyết định đầu tư vốn vào mặt bằng thuê, bộ phận pháp lý cần áp dụng các biện pháp kiểm soát sau:
Thứ nhất: Thẩm định nghiêm ngặt hồ sơ pháp lý của Bên cho thuê và Tài sản thuê
- Yêu cầu cung cấp bản sao y công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Trường hợp Bên cho thuê là bên đi thuê lại (Sub-lessor), bắt buộc phải cung cấp Hợp đồng thuê gốc giữa họ và Chủ sở hữu tài sản. Kiểm tra kỹ thời hạn thuê gốc phải dài hơn hoặc bằng thời hạn mà công ty dự định thuê.
- Yêu cầu phải có Văn bản đồng ý/Chấp thuận bằng văn bản của Chủ sở hữu thực sự về việc cho phép Bên trung gian được quyền cho thuê lại mặt bằng và cho phép Bên thuê mới được quyền cải tạo, xây dựng trên mặt bằng đó.
Thứ hai: Thiết lập điều kiện thanh toán và bàn giao chặt chẽ
- Quy định rõ trong Hợp đồng: Việc thanh toán tiền thuê kỳ đầu tiên chỉ được thực hiện sau khi Bên cho thuê đã hoàn tất việc di dời người thuê cũ, dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng và hai bên đã ký Biên bản bàn giao mặt bằng trên thực địa.
- Bổ sung điều khoản bảo lưu quyền: Nếu quá thời hạn [X] ngày kể từ ngày thỏa thuận bàn giao mà Bên cho thuê không thể bàn giao mặt bằng trống không có tranh chấp, Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, thu hồi lại tiền cọc và phạt cọc theo quy định pháp luật.
Thứ ba: Ràng buộc điều khoản “Phạt vi phạm” và “Bồi thường thiệt hại”
- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm, mức phạt do các bên thỏa thuận theo Điều 418 BLDS 2015.
- Cần quy định rõ trong hợp đồng rằng: Trong trường hợp Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật hoặc thu hồi mặt bằng trước thời hạn, Bên cho thuê vừa phải chịu khoản tiền phạt vi phạm, vừa phải bồi thường toàn bộ thiệt hại (bao gồm chi phí đầu tư xây dựng cơ bản chưa khấu hao hết, chi phí di dời, và lợi ích bị mất),. Điều này đảm bảo cơ sở pháp lý vững chắc khi khởi kiện tại cơ quan tài phán.
Sự cẩn trọng trong giai đoạn tiền hợp đồng và việc dự liệu các tình huống pháp lý phát sinh là phương thức duy nhất để doanh nghiệp quản trị rủi ro, bảo vệ an toàn cho dòng vốn đầu tư kinh doanh.
Bài viết có sự tham khảo từ: https://taca.edu.vn/nhung-rui-ro-ve-phap-ly-cua-viec-thue-mat-bang/
Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/chinh-sach-thue-gia-tri-gia-tang-doi-voi-san-pham-go
