Sử Dụng Quỹ Đất Đã Hoàn Thành Giải Phóng Mặt Bằng Thanh Toán Dự Án BT Chuyển Tiếp Và Các Quy Định Pháp Lý Mới Nhất 2025

Table of Contents

1. Bối Cảnh Lịch Sử và Sự Cần Thiết Của Cơ Chế Thanh Toán Bằng Đất

1.1. Khái quát về Dự án BT và Cơ chế thanh toán bằng đất

Dự án Xây dựng – Chuyển giao (BT – Build – Transfer) từng là một trụ cột quan trọng trong việc huy động vốn đầu tư ngoài ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng. Bản chất của hợp đồng BT là Nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình, sau đó chuyển giao công trình cho Nhà nước, đổi lại Nhà nước sẽ thanh toán cho Nhà đầu tư bằng tài sản công, phổ biến nhất là quyền sử dụng đất (quỹ đất thanh toán).

Việc sử dụng quỹ đất thanh toán dự án BT được xem là một cơ chế linh hoạt, giúp Nhà nước giải quyết bài toán thiếu vốn ngân sách cho hạ tầng, đồng thời tạo điều kiện cho Nhà đầu tư thu hồi vốn và tạo ra lợi nhuận thông qua việc khai thác quỹ đất được giao.

1.2. Sự chuyển mình của Pháp luật và Vấn đề Dự án BT Chuyển tiếp

Trước ngày 01/01/2021, các dự án BT được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Đấu thầu, Nghị định $63/2018/NĐ-CP$ và đặc biệt là Nghị định $69/2019/NĐ-CP$ về việc sử dụng tài sản công để thanh toán.

Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, hình thức hợp đồng BT đã chính thức không còn được áp dụng cho các dự án mới.

Điều này đã tạo ra một nhóm dự án phức tạp được gọi là Dự án BT chuyển tiếp, tức là những dự án đã ký hợp đồng BT trước ngày 01/01/2021 nhưng chưa hoàn thành thanh toán, dẫn đến nhiều vướng mắc pháp lý và thực tiễn nghiêm trọng, đặc biệt là liên quan đến quy trình giao đất và xác định giá trị đất.

2. Quy Định Chặt Chẽ Về Sử Dụng Quỹ Đất ĐÃ HOÀN THÀNH GPMB

Trong các loại quỹ đất được sử dụng để thanh toán, quỹ đất đã hoàn thành GPMB có tính chất đặc biệt và chịu sự kiểm soát chặt chẽ nhất.

2.1. Phân biệt các loại Quỹ đất thanh toán

Theo quy định tại thời điểm ban hành Nghị định $69/2019/NĐ-CP$ , quỹ đất dùng để thanh toán được phân loại theo tình trạng GPMB:

Đất chưa GPMB: Nhà đầu tư tự bỏ chi phí GPMB.
Đất chưa hoàn thành GPMB: Nhà nước và Nhà đầu tư cùng thực hiện GPMB.
Đất đã hoàn thành GPMB: Nhà nước đã hoàn thành toàn bộ công tác GPMB bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn hợp pháp khác.

2.2. Trách nhiệm Báo cáo Thủ tướng Chính phủ

Đối với trường hợp sử dụng quỹ đất đã hoàn thành GPMB để thanh toán cho Nhà đầu tư, quy trình thực hiện phải tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu về thẩm quyền.

Nghị định $69/2019/NĐ-CP$ (và các văn bản điều chỉnh chuyển tiếp) quy định rõ:

❗ Thẩm quyền đặc biệt:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án BT (có sử dụng quỹ đất đã hoàn thành GPMB để thanh toán).

Ý nghĩa của quy định này:

Kiểm soát nguồn lực: Quỹ đất đã GPMB là tài sản công có giá trị lớn, đã có sự đầu tư từ ngân sách. Việc báo cáo Thủ tướng nhằm kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng tài sản này.
Minh bạch hóa: Tăng cường tính minh bạch và công khai trong quá trình sử dụng đất, tránh thất thoát hoặc định giá thấp.
Thống nhất quản lý: Đảm bảo sự quản lý thống nhất của Chính phủ đối với các nguồn lực đất đai quan trọng trên phạm vi cả nước.

2.3. Các Điều kiện Khác của Quỹ đất thanh toán

Mọi quỹ đất, dù đã GPMB hay chưa, đều phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản sau:

Tính pháp lý: Phải là đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần.
Phù hợp Quy hoạch: Đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuân thủ Luật Đất đai: Việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ pháp luật về đất đai hiện hành.

3. Vướng Mắc Thực Tiễn và Giải Pháp Tháo Gỡ Tập Trung vào Định Giá Đất

Sau năm 2021, các dự án BT chuyển tiếp gặp phải vướng mắc nghiêm trọng, chủ yếu xoay quanh việc định giá và thanh toán.

3.1. Vướng mắc về Thời điểm Xác định Giá đất

Theo nguyên tắc cũ, giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán phải được xác định tại cùng một thời điểm. Tuy nhiên, do quá trình thực hiện dự án BT kéo dài qua nhiều năm, giá đất thay đổi liên tục. Cụ thể:

Giá trị Dự án BT thường được chốt tại thời điểm Nhà đầu tư hoàn thành công trình và được kiểm toán.
Giá trị Quỹ đất chỉ được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất/cho thuê đất.

Sự chênh lệch giữa hai thời điểm này khiến giá trị quỹ đất tại thời điểm giao không còn phản ánh đúng giá trị đã cam kết, dẫn đến tranh chấp và khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, Nhà đầu tư không thể triển khai dự án thương mại trên quỹ đất được giao.

3.2. Cơ sở Pháp lý Tháo Gỡ – Nghị định $257/2025/NĐ-CP$

Để xử lý dứt điểm tình trạng tồn đọng, Chính phủ đã ban hành Nghị định $257/2025/NĐ-CP$ (và các văn bản liên quan) nhằm đưa ra cơ chế tháo gỡ cho các hợp đồng BT đã ký. Điểm đột phá chính là sự điều chỉnh về thời điểm định giá đất cho thanh toán dự án BT bằng đất.

Nội dung cốt lõi của giải pháp tháo gỡ:

Nghị định $257/2025/NĐ-CP$ cho phép áp dụng nguyên tắc linh hoạt trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, thay vì chỉ cố định tại thời điểm giao đất:

Quy định mới về Thời điểm Xác định Giá đất:

Giá trị quyền sử dụng đất được xác định tại một trong các thời điểm phù hợp với tình hình thực tế và nội dung Hợp đồng BT đã ký, bao gồm nhưng không giới hạn:

Thời điểm ký Hợp đồng BT: Áp dụng nếu Hợp đồng đã quy định rõ ràng và không vi phạm pháp luật tại thời điểm ký.

Thời điểm hoàn thành và bàn giao công trình BT: Phản ánh đúng giá trị Nhà đầu tư đã thực hiện.

Thời điểm Nhà nước quyết định giao đất/cho thuê đất: (Vẫn là phương án truyền thống, nhưng được xem xét cùng với các phương án khác).

Mục tiêu: Đảm bảo nguyên tắc cân bằng lợi ích, tức là tổng giá trị Dự án BT và chi phí liên quan phải được thanh toán bằng tổng giá trị Quỹ đất thanh toán theo mức giá tại thời điểm đã thỏa thuận hoặc được pháp luật công nhận, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của Nhà đầu tư.

3.3. Quy trình Thẩm định Giá đất Thanh toán

Theo quy định mới, quy trình xác định giá trị quỹ đất cũng được chuẩn hóa và giám sát chặt chẽ hơn:

Lập Phương án giá: UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan chuyên môn lập phương án giá đất theo thời điểm định giá được chọn (theo Hợp đồng hoặc theo quy định mới).
Thẩm định độc lập: Phương án giá phải được Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định và có thể thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để đảm bảo khách quan.
Quyết định giá đất: UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước, đồng thời cũng là giá trị thanh toán cho Dự án BT.

4. Trách nhiệm Giám sát và Quản lý của Cơ quan Nhà nước

Bên cạnh trách nhiệm báo cáo Thủ tướng đối với đất đã GPMB, các cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, UBND cấp tỉnh) phải tăng cường giám sát việc thực hiện hợp đồng BT chuyển tiếp.

4.1. Vai trò của UBND cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh đóng vai trò chủ đạo, chịu trách nhiệm toàn diện trong việc:

Rà soát lại toàn bộ hồ sơ, Hợp đồng BT đã ký.
Chủ động đề xuất phương án xử lý (bao gồm việc lựa chọn thời điểm định giá đất) phù hợp với Nghị định $257/2025/NĐ-CP$
Quyết định thu hồi, giao đất/cho thuê đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật đất đai.

4.2. Vai trò của Cơ quan Trung ương

Các Bộ, ngành Trung ương (như Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường) chịu trách nhiệm hướng dẫn chuyên môn và thẩm định các phương án xử lý đối với các dự án lớn hoặc phức tạp, đặc biệt là các dự án liên quan đến quỹ đất đã hoàn thành GPMB phải trình Thủ tướng Chính phủ.

5. Kết Luận và Triển vọng Pháp lý Tương Lai

Việc xử lý các Dự án BT chuyển tiếp là một thách thức lớn đòi hỏi sự linh hoạt và quyết đoán của Chính phủ. Với sự ra đời của Nghị định $257/2025/NĐ-CP$ và các quy định tháo gỡ, đặc biệt là cơ chế linh hoạt trong xác định thời điểm định giá đất thanh toán, đã mở ra hy vọng giải quyết dứt điểm tình trạng tồn đọng, giúp Nhà đầu tư thu hồi vốn và Nhà nước thu được nguồn thu ngân sách từ các quỹ đất này.

Tuy nhiên, việc sử dụng quỹ đất đã hoàn thành GPMB để thanh toán dự án BT vẫn yêu cầu sự tuân thủ nghiêm ngặt về thẩm quyền báo cáo Thủ tướng, nhằm đảm bảo nguyên tắc quản lý tài sản công hiệu quả, minh bạch và chống thất thoát.

Bài viết có sự tham khảo Luật Đất đai 2024

Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/su-dung-meme-cua-nguoi-khac-co-vi-pham-ban-quyen