Quyền về lối đi qua được pháp luật quy định như thế nào?
Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
1. Thế nào là quyền về lối đi qua?
Theo Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”
Như vậy, có thể hiểu Quyền về lối đi qua là quyền được mở một lối đi trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản vây bọc để tạo lối đi qua cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi có đủ điều kiện theo quy định. Đây là quyền cần thiết, quan trọng trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản mà không có lối ra.
Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề được Bộ luật dân sự quy định thì Quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng, và ai cũng có nhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình.
2. Điều kiện hưởng Quyền về lối đi qua?
Theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015: Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Với tính chất của một bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng, Điều 275 Bộ luật dân sự cũ quy định chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu “một lối đi hợp lý ra đường công cộng” trên bất động sản chịu hưởng quyền. Điều kiện hưởng quyền được Bộ luật dân sự năm 2015 mở rộng hơn.
Theo quy định của Bộ luật dân sự cũ thì chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề khi không có lối đi ra đường công cộng, còn Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề khi không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Trên thực tế việc không có lỗi đi thường ít xảy ra, hiếm thấy một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn đến mức không có đường để con người ra vào. Sự mở rộng của Bộ luật dân sự năm 2015 là một quy định thực sự có ý nghĩa, có thể thấy trong hai trường hợp sau:
– Bất động sản bị vây bọc trước nay vẫn có lối ra vào dù nhỏ. Tuy nhiên, do sự kiện mới xuất hiện như xảy ra sạt lở hoặc sụp đổ công trình làm bít một phần lối đi đó khiến cho con người, xe cộ không thể ra vào, hoặc
– Bất động sản bị vây bọc trước là nhà ở nhưng này được cho thuê làm nhà kho bến bãi, xe tải cần có lối ra vào mà lối đi vốn có – thì không đủ độ rộng. Đây là những trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu một lối đi qua bất động sản khác để thuận tiện cho việc ra vào bất động sản của mình.
3. Sự khác biệt giữa quyền về lối đi qua và các quyền bất động sản liền kề khác?
Như quyền về tưới nước, tiêu nước tỏng canh tác; quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề; mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.
Nếu so sánh với các quyền địa dịch khác như mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, địa dịch cấp thoát nước, địa dịch tưới tiêu thì địa dịch về lối đi đặt ra những yêu cầu khác biệt sau:
– Một lối đi thường yêu cầu nhiều hơn về diện tích.
Điều này phụ thuộc khá lớn vào mục đích sử dụng của bất động sản bị vây bọc. Nếu bất động sản bị vây bọc là nhà ở thì lối đi thường phải đủ cho con người và xe máy ra vào. Nếu bất động sản bị vây bọc là cơ sở sản xuất, kinh doanh thì thậm chí còn phải đủ chiều rộng cho xe ô tô cũng như các phương tiện vận tải hàng hỏa khác ra vào.
Quy định quyền về lối đi của Bộ luật dân sự không hề giới hạn lối đi đó chỉ là lối đi dành cho con người, nói cách khác, gia súc của người đó, phương tiện vận chuyển xe cộ của người đó cũng có thể sử dụng lối đi ấy. Nếu như lối đi chỉ dành cho con người thì có thể chỉ cần một chiều rộng vô cùng nhỏ con người cũng có thể ra vào. Nhưng thực tế nếu xe cộ, gia súc của con người không thể ra vào thì việc sử dụng đất tại bất động sản bị vây bọc cũng không thể được thực hiện một cách bình thường. Vì vậy, quan niệm về lối đi ở đây cần được hiểu theo nghĩa rộng để phù hợp với ý nghĩa của việc xác lập quyền địa dịch đó là để đảm bảo cho việc sử dụng bất động sản được bình thường.
– Lối đi yêu cầu tần suất sử dụng cao.
Việc ra vào một bất động sản là việc thường ngày (trừ khi bất động sản bị bỏ trống), chưa kể ngoài bản thân chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thì còn những chủ thể khác cũng sẽ sử dụng lối đi ấy như người thân, bạn bè, cá nhân khác; thậm chí có thể còn cả phương tiện vận tải cỡ lớn.
Những người sử dụng “ké” lối đi này mặc dù thực tế cũng là những người được hưởng lợi về lối đi (một lối đi thuận tiện hơn là một lối đi khó khăn chẳng hạn) nhưng không thể lúc nào cũng phải xin phép chủ sở hữu của bất động sản vây bọc để ra vào, không thể lúc nào cũng vì hưởng lợi mà phải trả cho chủ sở hữu của bất động sản vây bọc một giá trị lợi ích nào đó. Điều đó sẽ gây phiền toái rất nhiều cho chủ của bất động sản bị vây bọc.
4. Vế đề đền bù trong Quyền về lối đi qua.
Một điểm khác biệt nữa giữa quy định của Bộ luật dân sự cũ với quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2015 có ý nghĩa rất quan trọng đó là trách nhiệm đền bù. Với lối đi địa dịch được xác lập, Bộ luật dân sự cũ quy định người có trách nhiệm đền bù là “người được dành lối đi”, còn tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định là “chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua”. Cụ thể:
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Người được dành lối đi sẽ rất đa dạng, vì vậy, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thể yêu cầu tất cả những người đó có trách nhiệm đền bù (ví dụ, trả tiền cho mỗi lần đi qua, dù nghe có vẻ vô lý nhưng với quy định của Bộ luật dân sự cũ thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoàn toàn có thể làm điều này). Tuy nhiên, giờ đây trách nhiệm đền bù chỉ tập trung vào chủ thể duy nhất đó là chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền. Điều này sẽ khiến quy định của luật dễ thực hiện, tránh những tranh chấp không đáng có.
Có thể thấy, việc sử dụng lối đi ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chính vì vậy, Bộ luật dân sự 2015 phải đặt ra yêu cầu tại khoản 1 Điều 254 như sau: Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
5. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng của lối đi qua được xác định như thế nào?
Cũng như tinh thần chung của các quyền địa dịch khác, nhiệm vụ của Bộ luật dân sự đó là quy định xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho chủ sở hữu của một bấỊ động sản, nhưng để triển khai quy định đó trên thực tế một cách hài hòa lợi ích giữa các bên thì luôn cần có một thỏa thuận chi tiết về việc thực hiện quyền. Đối với quyền về lối đi thì:
“Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thỉ có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định ’’(khoản 2 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015).
Khoản 3 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định:
“Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù ”.
Như vậy, trong trường hợp chia tách bất động sản, nghĩa là việc ai sử dụng những diện tích đất nào có thể được quyết định một cách chủ động ngay từ đầu thì luật quy định các bên phải dành sẵn một phần lối đi cho người phía trong. Quyền đối với bất động sản liền kề về việc xác lập lối đi địa dịch đặt ra khi một bất động sản bị vây bọc một cách bẩt đắc dĩ nên mới phải hạn chế bớt quyền của chủ sở hữu bất động sản vây bọc. Tuy nhiên, khi các bên đã có thể chủ động trong việc sử dụng đất thì việc dành ra một lối đi cho người phía trong cũng là vấn đề chủ động được, tạo điều kiện hợp lý cho việc sử dụng đất của họ. Lối đi trong trường họp này không đặt ra trách nhiệm đền bù.
6. Phân biệt lối đi được xác lập trên cơ sở của quyền địa dịch và lối đi chung
– Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi địa dịch: thuộc về chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoàn toàn có thể cùng sử dụng.
– Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi chung: có thể thuộc về nhiều chủ thể, ít nhất là có chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền (sở hữu chung) hoặc không thuộc sở hữu của bất kỳ chủ sử dụng đất nào (lối đi công).
– Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi được chủ sở hữu bất động sản vây bọc mua lại: thuộc về sở hữu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Chủ sở hữu bất động sản liền kề đã “bán” lối đi không có quyền sử dụng lối đi này nếu không có sự cho phép của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã mua lại.
Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/
