Trong hoạt động đầu tư và kinh doanh, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là những khối tài sản có giá trị đặc biệt lớn. Việc sử dụng các tài sản này để góp vốn thành lập doanh nghiệp mới hoặc góp thêm vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động là một phương thức tái cấu trúc tài chính và hợp tác đầu tư vô cùng phổ biến.
Nhằm tạo hành lang pháp lý minh bạch và tháo gỡ các vướng mắc trong thực tiễn, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 31/03/2026) hướng dẫn chi tiết Luật Đầu tư. Trong đó, Điều 61 của Nghị định này đã quy định cụ thể về cơ chế, điều kiện và thủ tục điều chỉnh dự án trong trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn. Dưới đây là bài viết phân tích pháp lý chuyên sâu về vấn đề này.
QUYỀN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự và pháp luật doanh nghiệp, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản hợp pháp có thể được định giá để mang đi góp vốn. Kế thừa nguyên tắc đó, pháp luật về đầu tư hiện hành trao quyền chủ động rất lớn cho các nhà đầu tư.
Cụ thể, khoản 1 Điều 61 Nghị định 96/2026/NĐ-CP khẳng định rõ: Nhà đầu tư được quyền sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư của mình để góp vốn thành lập tổ chức kinh tế mới, hoặc góp vốn vào một doanh nghiệp khác.
Hoạt động này không chỉ tuân thủ pháp luật về đầu tư mà còn phải đặt trong sự điều chỉnh đồng bộ của pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp và các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan.
06 ĐIỀU KIỆN RÀNG BUỘC KHI GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ dự án đầu tư sang một pháp nhân khác thông qua hình thức góp vốn có thể làm thay đổi cấu trúc của dự án ban đầu. Do đó, để ngăn chặn tình trạng “chuyển nhượng dự án trá hình” hoặc tẩu tán tài sản, khoản 2 Điều 61 Nghị định 96/2026/NĐ-CP đã giăng ra một màng lưới pháp lý gồm 06 điều kiện bắt buộc mà nhà đầu tư phải đáp ứng:
- Điều kiện về pháp luật đất đai: Quá trình góp vốn phải đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (bên góp vốn), quyền và nghĩa vụ của tổ chức/cá nhân nhận góp vốn, cũng như các điều kiện cụ thể về việc đem quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đi góp vốn.
- Điều kiện về xây dựng và bất động sản: Trường hợp tài sản góp vốn liên quan đến các công trình xây dựng, nhà ở, nhà đầu tư phải tuân thủ các điều kiện khắt khe của pháp luật về xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản (nếu có).
- Tuân thủ cam kết tại văn bản đầu tư: Việc góp vốn không được làm phá vỡ các điều kiện mang tính nguyên tắc đã được ghi nhận tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, hoặc các văn bản thỏa thuận giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư trước đó.
- Điều kiện đặc thù đối với vốn Nhà nước: Nếu tài sản mang đi góp vốn thuộc về doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, giao dịch này phải vượt qua được các “bộ lọc” kiểm soát của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
- Giới hạn đối với Nhà đầu tư nước ngoài: Đây là một rào cản kỹ thuật quan trọng. Nếu bên nhận góp vốn là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (theo khoản 1 Điều 20 Luật Đầu tư), thì việc góp vốn phải đáp ứng nghiêm ngặt các điều kiện về tỷ lệ sở hữu, điều kiện tiếp cận thị trường quy định tại khoản 2 Điều 21 Luật Đầu tư và các Điều 15, 16, 17 của Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
- Nghĩa vụ tài chính: Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước (thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…) theo quy định của pháp luật.
HỒ SƠ PHÁP LÝ CẦN CHUẨN BỊ ĐỂ ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN
Khi sử dụng đất thuộc dự án để góp vốn, dự án đầu tư đó chắc chắn sẽ có sự biến động về quy mô tài sản hoặc cấu trúc chủ sở hữu. Do đó, nhà đầu tư bắt buộc phải lập hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án.
Căn cứ khoản 3 Điều 61 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, bộ hồ sơ pháp lý chuẩn chỉnh cần có:
- Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư: Mẫu văn bản theo quy định hiện hành, nêu rõ lý do và nội dung điều chỉnh do việc góp vốn mang lại.
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án: Thuyết minh rõ tiến độ và trạng thái của dự án đầu tư tính đến thời điểm mang tài sản đi góp vốn.
- Văn bản thỏa thuận nội bộ: Thỏa thuận của các cổ đông hoặc thành viên công ty về việc nhất trí sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án để góp vốn thành lập doanh nghiệp mới hoặc góp thêm vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động. Đây là biên bản thể hiện ý chí quyết định tài sản của doanh nghiệp.
- Tài liệu tư cách pháp lý: Các giấy tờ pháp lý chứng minh tư cách của nhà đầu tư đi góp vốn và nhà đầu tư nhận góp vốn (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, CMND/CCCD/Hộ chiếu…).
- Giấy tờ chứng nhận đầu tư hiện hữu: Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của bên mang tài sản đi góp vốn.
- Chứng thư sở hữu tài sản: Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc cung cấp thông tin để cơ quan nhà nước tra cứu trên cơ sở dữ liệu quốc gia.
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN GÓP VỐN VÀ ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN
Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất của dự án đầu tư là một chuỗi các thao tác pháp lý liên hoàn, đòi hỏi sự phối hợp giữa pháp luật doanh nghiệp và pháp luật đầu tư. Theo khoản 4 Điều 61 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, quy trình này được triển khai theo các bước sau:
Bước 1: Thực hiện thủ tục về mặt Doanh nghiệp và Dân sự
Trước tiên, các bên phải tiến hành đăng ký thành lập doanh nghiệp mới hoặc đăng ký thay đổi vốn điều lệ (nếu góp vào doanh nghiệp đang hoạt động) tại Phòng Đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật doanh nghiệp. Đồng thời, nhà đầu tư phải tiến hành các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng góp vốn và đăng ký biến động đất đai để chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn (chuyển tên trên Sổ đỏ) cho doanh nghiệp nhận vốn theo đúng quy định của pháp luật đất đai và dân sự.
Bước 2: Thực hiện thủ tục Điều chỉnh dự án đầu tư
Sau khi (hoặc song song) với Bước 1, nhà đầu tư góp vốn phải nộp bộ hồ sơ quy định tại Phần III nêu trên để điều chỉnh dự án đầu tư. Tùy thuộc vào “giấy khai sinh” ban đầu của dự án, thủ tục sẽ được phân hóa thành các trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Dự án đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
- Trường hợp 1.1 (Phải điều chỉnh chủ trương): Nếu việc rút quyền sử dụng đất đi góp vốn làm thay đổi quy mô, mục tiêu hoặc các nội dung cốt lõi của Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (thuộc một trong các trường hợp tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư), nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ kèm bản điện tử cho Bộ Tài chính hoặc cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền để xin chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
- Trường hợp 1.2 (Không phải điều chỉnh chủ trương): Nếu việc mang một phần tài sản đi góp vốn không làm thay đổi các nội dung cốt lõi thuộc diện phải điều chỉnh theo khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư, nhà đầu tư được miễn thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
- Trường hợp 2: Dự án chỉ có Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (Không có chấp thuận chủ trương) Nếu việc góp vốn dẫn đến thay đổi nội dung cần điều chỉnh theo khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ cho cơ quan đăng ký đầu tư để xin điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư.
- Trường hợp 3: Dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) Nếu việc góp vốn làm thay đổi các nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh.
LƯU Ý ĐẶC BIỆT KHI THÀNH LẬP TỔ CHỨC KINH TẾ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN:
Pháp luật cho phép nhà đầu tư được quyền thành lập một tổ chức kinh tế mới để trực tiếp quản lý, thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt. Trong trường hợp này, tổ chức kinh tế do nhà đầu tư lập ra sẽ được kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án của nhà đầu tư mẹ. Tuy nhiên, pháp nhân mới này bắt buộc phải do nhà đầu tư nắm giữ 100% vốn điều lệ, đồng thời phải tự mình thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư để cơ quan nhà nước ghi nhận tư cách chủ thể mới đối với dự án.
KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ TỪ LUẬT SƯ
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc dự án đầu tư là một nghiệp vụ pháp lý phức tạp, có sự giao thoa đan xen giữa nhiều luật (Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư). Việc tuân thủ đầy đủ 06 điều kiện cốt lõi và hệ thống thủ tục điều chỉnh dự án theo Điều 61 Nghị định 96/2026/NĐ-CP là bắt buộc để giao dịch góp vốn được cơ quan nhà nước công nhận, tránh tình trạng hợp đồng góp vốn bị tuyên vô hiệu do vi phạm thủ tục hành chính về đầu tư.
Quý Doanh nghiệp và Nhà đầu tư trước khi tiến hành ký kết thỏa thuận góp vốn cần có sự rà soát kỹ lưỡng (Legal Due Diligence) về hồ sơ pháp lý hiện tại của dự án, đánh giá xem việc góp vốn có làm phá vỡ các chỉ tiêu quy hoạch hay các ưu đãi đầu tư đang được hưởng hay không. Việc nhờ đến sự tham vấn của các Luật sư chuyên trách về lĩnh vực Đầu tư – Bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp thiết kế cấu trúc giao dịch an toàn, tối ưu hóa nghĩa vụ thuế và rút ngắn tối đa thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước.
Bài viết có sự tham khảo từ: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Dau-tu/Nghi-dinh-96-2026-ND-CP-huong-dan-Luat-Dau-tu-690303.aspx
Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/vat-chung-vu-an-hinh-su-xu-ly
