Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, do những hạn chế về kỹ thuật đo đạc, lập bản đồ địa chính trong các giai đoạn trước đây, tình trạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) được cấp có sai sót về số hiệu thửa, sai vị trí, sai lệch diện tích hoặc chồng lấn ranh giới với thửa đất liền kề diễn ra tương đối phổ biến.
Một rào cản pháp lý rất lớn mà người dân thường gặp phải là khi phát hiện ra sai sót, thời gian đã trôi qua nhiều năm, dẫn đến việc hết thời hiệu để khởi kiện yêu cầu hủy quyết định cấp Sổ đỏ theo thủ tục tố tụng hành chính. Đứng trước “điểm nghẽn” này, Tòa án nhân dân tối cao đã có những văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, kết hợp với những quy định mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), mở ra những cơ chế giải quyết linh hoạt, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tình huống pháp lý thực tiễn: Hết thời hiệu khởi kiện quyết định cấp Sổ đỏ sai
Để hiểu rõ cách thức tháo gỡ vướng mắc, chúng ta cùng xem xét một tình huống pháp lý điển hình đã được Tòa án nhân dân tối cao đưa ra hướng dẫn tại Công văn số 250/TANDTC-PC ngày 28/4/2026 về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử.
Tình huống cụ thể như sau:
Năm 2010, ông A nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến năm 2020, ông A mới biết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A là sai thửa đất, vị trí đất, diện tích đất, chồng lấn lên đất của ông B. Năm 2024, ông A khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A và yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án xác định yêu cầu khởi kiện của ông A đã hết thời hiệu khởi kiện thì ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 143 của Luật Tố tụng hành chính.
Câu hỏi đặt ra là: Trong trường hợp cánh cửa Tố tụng hành chính (khởi kiện yêu cầu hủy Sổ đỏ) đã đóng lại do hết thời hiệu, quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự sẽ được bảo đảm bằng cách nào?
Hướng giải đáp từ Tòa án nhân dân tối cao: Tòa án hướng dẫn rằng, trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A có sai sót về thửa đất, vị trí đất, diện tích đất, chồng lấn lên phần đất thuộc quyền sử dụng của ông B, ông A cần thay đổi phương thức yêu cầu bảo vệ quyền lợi. Thay vì tiếp tục khiếu kiện hành chính, Tòa án hướng dẫn ông A đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 152 của Luật Đất đai năm 2024.
Cơ sở pháp lý và cơ chế xử lý theo Luật Đất đai 2024
Từ hướng dẫn mang tính chất gỡ rối của Tòa án nhân dân tối cao đối với trường hợp của ông A, đối chiếu với các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024), phương án giải quyết và cơ sở pháp lý được mở rộng và quy định vô cùng chi tiết. Người dân có thể vận dụng các cơ chế sau đây để điều chỉnh lại thông tin thửa đất của mình cho chính xác với thực tế.
2.1. Quyền yêu cầu đính chính Giấy chứng nhận đã cấp do có sai sót
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 152 của Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Như vậy, khi phát hiện Sổ đỏ bị ghi sai thông tin về số hiệu thửa, diện tích hay ranh giới, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền làm đơn đề nghị cơ quan đăng ký đất đai rà soát lại hồ sơ gốc và thực hiện thủ tục đính chính mà không cần phải trải qua một vụ kiện hành chính kéo dài.
2.2. Xử lý triệt để việc Sổ đỏ cấp sai vị trí
Đây là một vướng mắc cực kỳ lớn trước đây. Nếu như trước đây, việc Sổ đỏ cấp sai vị trí thường dẫn đến hệ quả là cơ quan nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi lại Sổ đỏ đó, gây hoang mang cho người dân, thì nay Luật Đất đai 2024 đã có hướng xử lý mềm dẻo và bảo vệ người dân hơn rất nhiều.
Cụ thể, khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất. Cơ chế “cấp đổi” thay vì “thu hồi” giúp bảo toàn tính liên tục trong việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân.
2.3. Giải quyết sự chênh lệch diện tích và thay đổi ranh giới thửa đất Khi tiến hành rà soát, đo đạc lại để xử lý việc sai vị trí hoặc chồng lấn, thường sẽ phát sinh tình trạng chênh lệch diện tích giữa thực tế và diện tích ghi trên Sổ đỏ cũ. Luật Đất đai 2024 đã dự liệu chi tiết cách xử lý tại khoản 5 Điều 135 như sau:
- Trường hợp ranh giới không thay đổi: Nếu có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, đồng thời không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định và ghi nhận theo số liệu đo đạc thực tế.
- Trường hợp ranh giới thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn: Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn đó sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết yêu cầu đính chính, cấp đổi Sổ đỏ
Để thực hiện quyền yêu cầu đính chính hoặc cấp đổi Sổ đỏ do sai vị trí, diện tích, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đúng cơ quan có thẩm quyền.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024, đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi (đăng ký biến động, cấp đổi) thuộc về Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai (tức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện) hoặc tổ chức đăng ký đất đai.
Đặc biệt, điểm c khoản 1 Điều 136 cũng nhấn mạnh Tổ chức đăng ký đất đai, chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của chính mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp. Quy định này giúp rút ngắn đáng kể thời gian luân chuyển hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký duyệt như trước đây, tạo thuận lợi tối đa cho người dân.
Phương án giải quyết tranh chấp đất đai dân sự với người liền kề
Cần lưu ý rằng, hướng giải quyết đính chính, cấp đổi Sổ đỏ thông qua thủ tục hành chính tại cơ quan đăng ký đất đai chỉ thực hiện được suôn sẻ khi các bên liên quan (trong tình huống trên là ông A và ông B) đồng thuận về ranh giới thực tế và xác nhận việc chồng lấn là do lỗi kỹ thuật đo đạc của cơ quan nhà nước.
Trong trường hợp ông B không đồng ý ký giáp ranh, không thừa nhận việc chồng lấn là do cấp sai mà cho rằng ông A đang lấn chiếm đất của mình, thì sự việc đã chuyển hóa thành một vụ “tranh chấp đất đai”. Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Lúc này, vì thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính (khởi kiện Tờ trình, Quyết định cấp Sổ đỏ) đã hết, ông A bắt buộc phải lựa chọn phương án Khởi kiện vụ án Dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất đối với phần diện tích bị chồng lấn ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong vụ án dân sự này, Tòa án sẽ xem xét toàn bộ nguồn gốc sử dụng đất, quá trình quản lý, các tài liệu đo đạc qua các thời kỳ để xác định ai mới là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất đang tranh chấp.
Kết quả của vụ án dân sự sẽ là “chìa khóa” cuối cùng. Căn cứ theo điểm n khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai; hoặc bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
Dựa trên bản án dân sự đã có hiệu lực pháp luật công nhận ranh giới và diện tích đất hợp pháp của ông A, cơ quan đăng ký đất đai bắt buộc phải tiến hành chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp lại Giấy chứng nhận mới cho ông A đúng với phán quyết của Tòa án.
Khởi kiện hành vi hành chính nếu cơ quan nhà nước từ chối giải quyết
Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền tiếp cận thông tin, giải quyết tranh chấp, khiếu nại và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân.
Trong quá trình yêu cầu đính chính, cấp đổi Sổ đỏ bị cấp sai vị trí, chồng lấn theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024, nếu người dân đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lại đùn đẩy trách nhiệm, kéo dài thời gian hoặc ban hành văn bản từ chối thực hiện việc đính chính/cấp đổi với những lý do không chính đáng, người sử dụng đất có quyền sử dụng một công cụ pháp lý mạnh mẽ khác.
Dù thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính cấp Sổ đỏ năm 2010 đã hết, nhưng hành vi từ chối tiếp nhận hồ sơ hoặc từ chối cấp đổi Sổ đỏ hiện tại của cơ quan đăng ký đất đai lại cấu thành một “hành vi hành chính mới”.
Người dân hoàn toàn có quyền làm đơn khiếu nại hoặc nộp đơn khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án để yêu cầu Tòa án tuyên buộc cơ quan đăng ký đất đai phải thực hiện đúng hành vi hành chính (tức là buộc phải thực hiện thủ tục rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận) theo đúng quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
Lời kết
Tình trạng Sổ đỏ bị cấp sai vị trí, sai diện tích hay chồng lấn ranh giới là một rủi ro lịch sử để lại, gây ra không ít phiền toái cho người dân trong việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp hay xây dựng. Tuy nhiên, việc hết thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính không đồng nghĩa với việc người dân mất đi quyền lợi hợp pháp của mình đối với mảnh đất.
Với sự hướng dẫn linh hoạt của cơ quan tư pháp tối cao và đặc biệt là cơ chế rà soát, đính chính, cấp đổi minh bạch, rõ ràng được thiết lập tại Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất đã được trang bị đầy đủ các công cụ pháp lý – từ thủ tục hành chính (yêu cầu đính chính, cấp đổi) cho đến thủ tục tố tụng dân sự (giải quyết tranh chấp ranh giới) – để bảo vệ trọn vẹn khối tài sản mang tính huyết mạch của gia đình mình.
Bài viết có sự tham khảo từ: 10 ngày 20/04/2026
Tham khảo thêm bài viết của chúng tôi: https://htllaw.com.vn/viet-nam-bi-hoa-ky-theo-doi-cao-nhat-so-huu-tri-tue
